Прибавка к стоимости. какие факторы влияют на стоимость элитного жилья?

Дизайнерская отделка МОП и квартир – 15%

С местами общего пользования – фойе, лифтовыми холлами и т. д. – все предельно ясно

А вот насчет важности отделки квартир в новостройках премиум- и элитного класса споры в России не прекращаются уже несколько лет. Противники утверждают, что состоятельные клиенты предпочитают обустраивать свое жилое пространство в соответствии с собственными вкусами

Сторонники же апеллируют к западному опыту – за рубежом большинство квартир в элитных новостройках сдаются уже с отделкой, а иногда и с полной меблировкой. Однако тот факт, что с каждым годом доля дорогих квартир с готовой отделкой на столичном первичном рынке растет, говорит о том, что западный подход становится более востребованным среди покупателей. Естественно, наличие отделки нельзя расценивать как подарок от девелопера. Наличие этой опции повышает стоимость квадратного метра примерно на 15%.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Основной фактор, влияющий на стоимость объекта – месторасположение (округ, район, приближенность к метро, лесополосе, инфраструктуре). Еще один наиболее значимый критерий – общая площадь

Как рассказывает директор агентства недвижимости Likrealty Мария Румянцева, к вторичным аспектам можно отнести материал стен дома, год постройки, также важно изолированные комнаты или нет

В плюсы нужно добавить наличие балкона или лоджии, ухоженность подъезда, наличие консьержа, большую площадь кухни, приятный вид из окон. Ниже цена будет для объектов на крайних этажах, с окнами на козырек, в доме с высоким процентом износа, с неаккуратным подъездом и непрезентабельным видом из окон. Придется сделать дополнительную скидку, если покупателю придется ждать оформления договора купли-продажи более месяца – например при оформлении сложной альтернативной сделки (разъезд на несколько площадей, наличие несовершеннолетних собственников).

Безусловно, на цену оказывает влияние и «чистота» документов – все ли в порядке с точки зрения юридической составляющей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» предупреждает, что при самостоятельной оценке квартиры собственники зачастую ошибаются. И могут из-за этого недополучить немалые деньги. «Взять хотя бы вид из окна – в условиях мегаполиса за красивый вид на парк или реку к цене квартиры можно «накинуть» порядка 200 тысяч, а между тем некоторые собственники не воспринимают его как дополнительный бонус и не учитывают при оценке объекта. Из того же разряда дополнительных преимуществ – знаменитая история дома. Или лучшая школа в городе по соседству с домом», – говорит эксперт.

При этом не стоит переоценивать близость дома к подземке: иногда станция метро (со всеми ее шумами) находится настолько близко, что не каждому покупателю это покажется преимуществом. Оптимально, когда до станции можно дойти за 7-15 минут пешком.

Факторы, влияющие на величину спроса

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

1. Платежеспособность населения;
2. Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
3. Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков;
4. Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
5. Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы) будущих потребителей. Снижение спроса вызывает депрессию на рынке.

На рост фактора спроса на рынке недвижимости оказывает влияние рост численности населения. Но следует отметить, что собственно возрастание населения не ведет к активности на рынке. Рост населения должен сопровождаться ростом его платежеспособности. Аналогично отсутствие увеличения населения не всегда плохо сказывается на активности рынка, которая может поддерживаться растущими доходами населения и доступностью финансирования сделок. Результатом увеличения спроса на недвижимость является увеличение платы за аренду, цен продаж на недвижимость. В малом временном периоде более влиятельным на рынок является фактор спроса. Фактору предложения свойственна неэластичность.

Аналитики Корпорации «Баркли» разложили «по полочкам» составляющие, которые дают максимальную прибавку к стоимости жилья премиум- и элитного класса.

Местоположение – 50-100%

Значение местоположения для элитного сегмента недвижимости сложно переоценить. Локация жилого комплекса всегда будет играть ключевую роль при ценообразовании высокобюджетного жилья. Даже если проект по остальным характеристикам уступает конкурентам, за счет удачной локации он может пользоваться повышенным спросом у покупателей. При этом для данного фактора довольно сложно вывести единый для всего рынка коэффициент прибавки к стоимости.

В районе Золотой мили или Патриарших местоположение может дать увеличение цены «квадрата» на 100%, а в Хамовниках – до 50%. Но даже для жилых комплексов, расположенных за пределами ЦАО, хорошая локация дает прибавку цены на уровне 30%. Для этого проект должен находиться в «зеленом» районе с хорошей транспортной доступностью на первой линии от центра. Например, жилой комплекс Barkli Residence.

Приватность – 50%

Приватность – одно из главных требований состоятельных покупателей недвижимости. И обходится оно совсем недешево. Приобретение квартиры в клубном доме дает возможность свести количество соседей к минимуму, вплоть до одной квартиры на этаже. При этом ограниченное количество квартир и их высокая стоимость практически на 100% гарантирует однородный состав жителей клубного дома. За проживание в кругу равных по статусу придется доплатить до 50%.

Видовые характеристики – 15-40%

Зачастую многие путают местоположение и видовые характеристики. Естественно, вид из окна зависит от локации. Но далеко не всегда. Расположение жилого комплекса в шаговой доступности от Кремля не является гарантией того, что рабочая резиденция российского президента будет видна из квартиры. Оценить прибавку к стоимости, которую дают видовые характеристики, также довольно сложно.

По оценке экспертов Корпорации «Баркли», максимальный прирост цены дает вид на исторические достопримечательности +40%. За вид на воду или лес придется доплатить 15-25%. Причем стоимость квадратного метра будет выше не во всем жилом комплексе, а только в тех квартирах, из окон которых открываются красивые виды.

Архитектурный проект – 15-25%

Вряд ли кто будет спорить с тем, что архитектурный проект от именитого мастера повышает статус жилого комплекса. А статус также стоит денег. Сколько? Это зависит от имени архитектора. Авторство признанных российских деятелей, таких как Сергей Скуратов, Сергей Чобан, Александр Цимайло, Николай Ляшенко и других, обойдется примерно в 15%. Если речь идет о мировых звездах, то прибавка к цене квадратного метра доходит и до 25%.

Дизайнерская отделка МОП и квартир – 15%

С местами общего пользования – фойе, лифтовыми холлами и т. д. – все предельно ясно

А вот насчет важности отделки квартир в новостройках премиум- и элитного класса споры в России не прекращаются уже несколько лет. Противники утверждают, что состоятельные клиенты предпочитают обустраивать свое жилое пространство в соответствии с собственными вкусами

Сторонники же апеллируют к западному опыту – за рубежом большинство квартир в элитных новостройках сдаются уже с отделкой, а иногда и с полной меблировкой. Однако тот факт, что с каждым годом доля дорогих квартир с готовой отделкой на столичном первичном рынке растет, говорит о том, что западный подход становится более востребованным среди покупателей. Естественно, наличие отделки нельзя расценивать как подарок от девелопера. Наличие этой опции повышает стоимость квадратного метра примерно на 15%.

Оценка – штука сложная

Цены на вторичном рынке недвижимости (как и на любом другом) формируются исходя из спроса, то есть активности покупателей, а также направленности рынка – он может быть растущим, падающим. Также на цену может влиять сезонность. Когда собственник квартиры принимает решение о ее продаже, он или обращается в риелторскую компанию для оценки недвижимости, или заходит на какой-то общедоступный сайт и пытается сделать это самостоятельно.

Конечно, непрофессионалы часто совершают ошибки при оценке недвижимости. Причем это касается не только переоценки: нередко владельцы, напротив, недооценивают характеристики, которые позволили бы добавить 100-200 тысяч к стоимости. Какие это факторы, расскажем чуть позже.

Риелтор же (действительно хороший) может дать точную оценку жилья. Погрешность составит при этом +/- 100 тыс. рублей, утверждает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». Кроме того, отслеживая все возникающие на рынке недвижимости тенденции и зная прогнозы, специалист может подсказать собственнику, как правильно скорректировать продажную стоимость квартиры, – например, в большую сторону, если цены на недвижимость растут, а активность покупателей остается на весьма высоком уровне. Или в меньшую – в том случае, когда спрос падает.

С небес на землю

Чаще всего собственники завышают стоимость жилья, исходя из аналогового метода оценки – когда владелец ориентируется на объявления о продаже аналогичных объектов. При этом владелец ориентируется на верхний диапазон цен. Более того, часто он искренне считает «моя квартира получше», поэтому можно еще накинуть. И еще – чтобы был задел для торга. В результате таких «маневров» цена объекта завышается на 10-30%.

При этом понять, насколько удалось угадать с ценой, можно по звонкам от прямых покупателей, которые после телефонного разговора изъявят желание о просмотре. Потому как в первые дни после выхода объявления подавляющее число звонков будут от агентов, которые захотят заняться продажей квартиры.

Если в первую неделю после опубликования объявления звонков нет совсем – значит, квартира сильно переоценена. Если поступило 1-2 звонка, но за ними не последовало ни одного просмотра, это тоже свидетельствует о завышенной цене. Просто звонившие ожидали, что указанная цена подразумевает какое-то уникальное преимущество квартиры, но поговорив с продавцом, поняли, что ошиблись.

Этаж: не только первый дает минус

Мнения экспертов о влиянии фактора первого этажа разошлись. Статистика «Инкома» говорит об очень существенном дисконте. Цена предложения 1 кв. м квартир на первых этажах на 14% меньше средней по вторичному рынку и на 18,5% меньше средней стоимости объектов, расположенных наиболее удачно, – на серединных этажах, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С такой оценкой согласна Елена Мищенко: «Размер скидки относительно других вариантов составляет в среднем до 15%, но при этом на стоимости аренды данный фактор практически не сказывается, что стимулирует собственников сдавать такое жилье».

Сергей Власенко говорит, что расположение квартиры на первом этаже дает минус 5-10% от стоимости, в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома. По словам Юлии Дымовой, скидка составит менее 10%: «Например, однокомнатная квартира на первом этаже в районе Коптево продалась достаточно быстро за 4,3 млн рублей, в то время как стоимость аналогичных квартир на этажах выше – 4,7 млн рублей».

Для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом. «Например, для пенсионеров, для которых каждый лишний шаг – это очень тяжело. Или же первый этаж будет благом для молодой семьи с детьми. В нашей практике был случай, когда квартиру именно на первом этаже искали родители с двойней – двойная коляска не проходила ни в один лифт, и мама с детьми оказалась практически запертой дома», — рассказывает Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Недостатком может быть и второй этаж. «Допустим, квартира на втором этаже, а под ней козырек крыльца коммерческого помещения, по которому вору не составит труда проникнуть в квартиру, или шумное питейное заведение – все это, безусловно, сыграет роль в понижении стоимости данного жилья», — отмечает Сергей Власенко. По словам Марии Литинецкой, в среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.

Что касается последних этажей, то здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.

Актуальность исследования факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Одним из ключевых показателей развития современного общества в России является формирование цивилизованного рынка жилой недвижимости. Развитие рынка недвижимости выступает отправной точкой формирования благоприятного инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику, а также для модернизации экономики внутри страны.

Значение рынка жилой недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается его существенным вкладом в валовой национальный продукт, высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи недвижимости, достигнутым в ряде городов, а также большим количеством рабочих мест, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок жилой недвижимости в России в данный момент находится в стадии становления. По словам Директора Института экономики недвижимости Национального исследовательского института Высшей Школы экономики В. Морозова, одной из проблем рынка недвижимости является «отсутствие системного управления объектами недвижимости», а возможное решение, по его мнению, это «совершенствование механизмов учета недвижимости, формирование баз данных, разработка прогрессивных моделей управления недвижимостью», которое требует использование достоверной систематизированной информации.

Выработка стратегических направлений на рынке начинается с анализа условий, которые влияют на деятельность профессиональных участников рынка. С целью анализа таких условий проведено инициативное исследование на базе Центра маркетинговых исследований Тихоокеанского государственного экономического университета при участии Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. В соответствии с указанной целью исследования были поставлены следующие задачи: 1) выявить и оценить факторы, влияющие на функционирование рынка жилой недвижимости; 2) разработать комплексный подход к оценке факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости. Основными методами исследования были выбраны: кабинетные исследования, экспертный опрос.

Полученная информация позволит участникам рынка проводить стратегический анализ для разработки программ развития и мероприятий по реализации бизнес-стратегий, а также может являться актуальной базой данных об изменениях макросреды для предвидения неблагоприятных ситуаций и выработки менеджментом мер, ослабляющих нежелательные эффекты. Полученные данные предназначены для распространения среди лиц, принимающих управленческие решения.

Зависимость цен от сезона

Интересный факт — средние цены сделок купли-продажи домов и участков существенно различаются по временам года – зимой они стоят дешевле, а весной и летом дорожают. Объяснением тому может быть несколько причин:

1. Загородная недвижимость наиболее привлекательна в теплое время года: когда все цветет, деревья утопают в зелени, реки избавляются ото льда. Все в ярких красках: нет весенне-осенней серости и грязи. Неудивительно, что большинство застройщиков делают упор на продажи своих поселков именно весной и летом — когда «товар выглядит максимально эффектно».
2. Зимой к некоторым поселкам на обычном автомобиле бывает просто не проехать (да порой и не пройти), все в сугробах, участки и территории толком не разглядеть: покупатели опасаются брать «кота в мешке».
3. Не каждый населенный пункт, в частности – отдельный участок – имеет качественный подъезд, грунтовое покрытие превращается в болото, а узкие дороги заметает снегом. Это делает невозможным осмотр владений.
4. В период с апреля до сентября-октября можно объективно оценить ухоженность площадки.
5. Финансовые ограничения – некоторые эксперты связывают потерю интереса к продаваемым проектам в пригородах по причине роста расходов среднестатистического гражданина в осенне-зимний период. Это связано с потребностью оплачивать отопление, временное подорожание продуктов питания.

Сезонная ценовая динамика большим образом касается продаж домов от собственников, которыми являются физические лица. В последние годы застройщики снижают стоимость готовых к эксплуатации объектов в коттеджных поселках независимо от месяца.

Способы повысить цену на объект недвижимости

Отличительные свойства, которые «создают» ценность конкретно взятого проекта, делятся на:

• постоянные (регулярные): к ним относится местность (район, поселок) и тип строения — дача, коттедж, таунхаус и т. п.;
• условно-постоянные: это те, которые уже не может изменить собственник: — Материалы, из которых построено здание; — Архитектура и внешняя отделка; — Этажность строения (за редкими случаями это реально изменить при наличии специального разрешения); — Присутствие основных (свет, газ, вода и канализация) коммуникаций.
• условно-переменные: относятся к критериям комфорта, которые легко могут быть модифицированы собственником: — Внутренняя отделка и материалы стен, полов, потолков; — Состояние оконных и дверных проемов; — Мебель и предметы интерьера; — Состояние участка, наличие газонов, деревьев, цветников, ландшафтный дизайн; — Дополнительные постройки на участке: беседка, баня, сауна, гараж, бассейн, гостевой домик и т. п.;

Таким образом, можно сделать вывод, что на конкурентном рынке, владелец загородного дома может повлиять на цену лишь в рамках дополнительного обустройства дома и участка. И это выглядит логично, так дом из дерева не возможно превратить в кирпичный, а центральной канализацией не обзавестись, если ее нет в поселке, да и водоем с лесом, при всем желании, никак «не подвинуть» ближе к своей земле.

Соответственно для повышения привлекательности своего предложения собственникам стоит сделать упор на текущее состояние коттеджа, его качество отделки и благоустройство участка.

Функциональные планировки – 5-10%

Современный рынок дорогого жилья постепенно отходит от стандартов прошлого – огромные квартиры все меньше востребованы среди покупателей. Им на смену приходят более рациональные и функциональные планировки. Квартиры становятся компактнее, размеры нежилых помещений (коридоров, холлов, санузлов и т.д.) сокращаются, комнаты приобретают форму правильных прямоугольников, без острых углов, полукруглых стен и других архитектурных изысков, которые впоследствии сложно обыграть в интерьере. Высокий спрос на функциональные планировки способствует росту цен – такая квартира может стоить на 5-10% дороже.

Влияние экологической ситуации на динамику спроса

Современные люди все чаще озабочены о своем здоровье и близких людей, поэтому рассматривая варианты для постоянного проживания за городом (ПМЖ) отдают предпочтение районам с низкой степенью загрязнения воздуха.

Согласно данным экологов, наиболее благоприятными направлениями в Московской области являются:

• Запад (Новорижское, Рублевское, Минское шоссе);
• Северо-запад (Ленинградское, Пятницкое, Волоколамское ш.);
• Север (Рогачевское, Дмитровское ш.);
• Юго-запад (Киевское и Калужское ш.).

К особо чистым территориям также относят: Можайский, Рузский, Шаховский и Лотошинский районы. Не менее чистый воздух, по утверждению экологов, на просторах Истринского и Волоколамского районов.

Достаточно пригодными для круглогодичного и сезонного проживания были определены Наро-Фоминский, Одинцовский, Солнечногорский и Дмитровский р-ны.

№1. Что влияет? Ситуация на рынке

Как влияет? Чем выше спрос, тем выше цена

«Стоимость жилья во многом зависит от колебания спроса и предложения на рынке недвижимости, — объясняет Татьяна Рагузова. Сейчас спрос высокий, а квартир, выставленных на продажу, не так уж много. Немало людей, которые получили одобрение банка на выдачу ипотечного кредита, но не могут найти подходящий вариант. Зато, если раньше на продажу квартиры требовалось около трех месяцев, то сейчас – около одного. Продавец – хозяин рынка. Соответственно, цены растут. Существуют и сезонные колебания. Подъем спроса и рост цен, как правило, наблюдается перед Новым годом: видимо, сказывается стремление оставить свои жилищные проблемы в старом году. Потом цены начинают снижаться. Однако сейчас мы наблюдаем несколько другую картину: зимние праздники позади, а рост цен продолжается.

В течение одного года стоимость одной и той же квартиры может меняться с разницей в 200 тыс. рублей

При «чистой» продаже важно улучить момент, когда она будет стоить дороже. Но чаще всего, продавая одно жилье, люди сразу же приобретают другое

А в таком случае колебания цен их не затрагивают: они больше получают как продавцы и настолько же больше платят как покупатели».

Комплексный подход к оценке факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Выявление движущих сил, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости с целью корректировки деятельности профессиональных участников рынка, а возможно, и государственной политики в этой сфере, ставит вопрос о необходимости оценки факторов. Проанализированные нами методики оценки факторов (индексный метод, метод цепных подстановок, экспертные методы, интегральный метод) обладают рядом недостатков. Согласно индексному методу и методу цепных подстановок факторы изменяются независимо друг от друга, но на практике факторы изменяются совместно, взаимосвязано и от этого взаимодействия получается дополнительный прирост результативного показателя. Интегральный метод является наиболее объективным, однако существует проблема в количественном измерении различных факторов. Именно поэтому нами было предложено совместить существующие методики в комплексный подход, чтобы устранить недостатки использования только одного из выбранных подходов и получить достоверные данные.

Разработанный комплексный подход (рис.) направлен на оценку факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, и включает результаты кабинетного и полевого исследования. Основное преимущество подхода состоит в совмещении методик оценки факторов функционирования рынка. Предложенный комплексный подход предназначен для профессиональных участников рынка, а также для государственных служащих, занимающихся разработкой федеральных целевых программ.

Рис. Алгоритм оценки факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости

Рассмотрим каждый блок комплексного подхода более подробно. В первом блоке — был составлен перечень факторов на трех уровнях: федеральном, региональном и местном. Все факторы структурированы на группы:экономические, политические, социальные, демографические, географические и т. д.

Во втором блоке предлагаемого подхода выбран метод оценки факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. В ходе исследования были выбраны экономико-математические методы оценки факторов рынка жилой недвижимости, как позволяющие оценить степень влияния факторов на результативный показатель.

В третьем блоке комплексного подхода представлен алгоритм проведения оценки факторов, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, на основе вторичной информации, который включает в себя следующие этапы: 1 этап — отбор факторов из имеющегося перечня (I блок комплексного подхода); 2 этап — обозначение факторов; 3 этап — формирование исходных данных для проведения корреляционного анализа; 4 этап — интерпретация результатов, определение мультиколинеарных зависимостей; 5 этап — построение регрессионной модели, расчет коэффициента эластичности.

Стоимость квартиры без ремонта

Если качество стен, пола и потолка отличается в сторону ухудшения или помещение подверглось порче из-за затопления, пожара и по иным причинам, от найденной цифры вычитают предусматриваемую затрату на услуги и строительный материал, который потребуется на восстановление и капитальный ремонт.

Под восстановлением понимается приемлемое, удовлетворительное состояние помещения, которое учитывалось в базовом исчислении.

Эксклюзивный ремонт в помещении повышает стоимость жилья с точки зрения затратного метода. Но покупательская способность такой квартиры опускает снижения в силу того, что дизайнерский замысел владельца может оказаться не по вкусу покупателю. Доходный метод в данном случае может не сработать.

По преимуществу покупатели предпочитают не оплачивать проведённый третьими лицами ремонт, а сэкономить деньги в счёт того, что оформлением помещения займутся самостоятельно. Так что этот вопрос не может рассматриваться однозначно.

Так цена неотделимых улучшений ориентирована на спрос соответствующей категории покупателей.

Специально вносить неотделимые улучшения, для подорожания объекта недвижимости, не рекомендуется.

Дополнительные нюансы, влияющие на ценообразование

На повышение или понижение установленной суммы влияют самые неожиданные факторы, которыми следует оперировать при купле или продаже недвижимости. Например, экологически чистая зона – существенное условие для многих покупателей.

Важна титульная гарантия недвижимости. От того, какова история объекта, зависит покупательский спрос и установленная к продаже сумма (см. Проверка квартиры при покупке). Иные, проблемные в данном отношении объекты, существенно дешевеют. Но не приобретают популярности из-за серьёзности вопроса.

Кроме прочего, квартира допускает соразмерного подорожания в силу следующих факторов:

• сдача дома в эксплуатацию до 5 лет;
• автономное теплоснабжение;
• хорошее (отличное) состояние инженерных коммуникаций;
• хорошее (отличное) состояние лифтов, услуги консьержей и видеонаблюдение;
• благоустроенная придомовая территория;
• эстетическое оформление фасада;
• паркинг;
• активность управляющей компании.

Дешевле стоит жильё, если в доме:

• сдача в эксплуатацию проведена более чем за 15 лет;
• старые протекающие трубы;
• протекающая крыша;
• неприятный запах из подвала;
• заброшенный двор;
• подъезды без ремонта;
• сломан лифт;
• непривлекательный вид из окна;
• неблагополучные соседи.

Совокупность обозначенных факторов и технических характеристик объекта подлежит анализу и мониторингу, на основании которого устанавливается соразмерная цена квартиры.

Вокруг дома

По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, наличие ЛЭП или ТЭЦ рядом с домом может снизить цену квартиры до 30%. «Близость не слишком приятных или шумных заведений, например, тюрьмы, вокзала, ЗАГСа также будет основанием для снижения стоимости», — говорит эксперт. Правда, Мария Литинецкая считает, что все эти факторы помогут добиться скидки в пределах 15%. «Не слишком ликвидными также считаются варианты рядом с железнодорожными путями, кладбищами, поскольку такие объекты создают психологический дискомфорт. Скидка может достигать 10% от среднего ценника», — отмечает она.

Недостатком является вид на магистраль. «Шум стоит днем и ночью, более того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью», — говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По словам Ирины Доброхотовой, этот фактор способен снизить цену квартиры на 15%. Правда, у него есть и отдельные преимущества, из-за чего многие готовы смириться с видом на крупную дорогу ради скидки. «С одной стороны, это пыль и шум, а с другой – возможность не плутать в улочках, а сразу выехать на удобную магистраль. Кроме того, это еще и безопаснее, так как тротуары у таких трасс многолюднее и лучше освещаются, чем внутри кварталов», — отмечает Елена Мищенко.

Негативным фактором, по мнению Сергея Власенко, окажется наличие в шаговой доступности точек, торгующих дешевым алкоголем, ведь возле них могут собираться местные алкоголики и шумные компании

На цене также отразится недостаточное количество парковочных мест, поэтому даже если у покупателя нет машины, имеет смысл обратить внимание продавца на дефицит машино-мест, это поможет скинуть несколько десятков, а порой и пару сотен тысяч рублей

Что поможет при продаже

Некоторые недостатки, влияющие на стоимость и востребованность квартиры, собственник в силах исправить – например, узаконить перепланировку или улучшить внешний вид подъезда. «Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции, которые выбирали двухкомнатную квартиру поближе к центру, — рассказывает Мария Литинецкая. — Причем семья планировала делать ремонт «под себя», поэтому текущий уровень отделки помещения не играл для них большой роли. Мы подобрали подходящий по площади, расположению, цене вариант. Однако была одна проблема, а именно – все стены подъезда были исписаны граффити. Полагаю, наши зарубежные гости вряд ли бы согласились жить в таких стенах. Поэтому буквально за пару дней до показа мы купили краску, валики и сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив рисунки и надписи. В итоге это принесло свои плоды. Французы были приятно удивлены состоянием входной группы в старом доме и в итоге купили квартиру».

Некоторые недостатки можно компенсировать другими достоинствами. «Ремонт не повлияет на цену: хорошее состояние жилья привлекает клиентов, но окупить стоимость отделки, особенно дорогой, полностью не удастся. Кроме того, чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее найти покупателя, вкусы у всех разные. При этом наличие в квартире хорошей встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже», — говорит Юлия Антясова.

Сергей Власенко рекомендует при продаже «проблемной» квартиры на каждый минус искать плюс: «Можно поискать так называемые «нематериальные» факторы: «Квартира не в лучшем состоянии, но зато какие у нас хорошие соседи! А на таком-то этаже живет бабушка, которая охотно сидела с нашим маленьким сыном и с которой мы можем вас познакомить прямо сейчас. Да, вы можете найти квартиру и получше, но не факт, что там среди соседей не найдется асоциальных личностей и любителей ночных групповых пений».