Архитектура и психология

ОШИБКА №1: ВЫБИРАТЬ ТИПОВОЕ РЕШЕНИЕ

Первая и самая распространённая ошибка каждого заказчика – выбрать типовое решение, которое предлагает местный ЗМК (завод металлоконструкций). Таким образом, инвестор помещает свой бизнес в жесткие рамки чужого проекта. В лучшем случае, это дает выгоду по срокам – примерно один месяц за счет сокращения сроков проектных работ и порядка 2% от стоимости комплекта здания. Но объективно в масштабах всего проекта ощутимого влияния такой выбор не дает. При этом весь технологический процесс становится заложником чужих принятых проектных решений, последствия предугадать невозможно, а последующие изменения могут стоить слишком дорого. Как показала многолетняя практика, бизнес работает гораздо эффективнее, если здание проектируется под технологию, а не наоборот. Как говорят, в промышленном строительстве здание – это зонтик для технологии. Зонтик, а не клетка.

Стоит отметить, даже в условно-типовых размерах 30 х 60 х 6 м индивидуальный подход к проектированию позволяет сэкономить на земляных работах, на стоимости и сроках монтажа за счет вариативного шага колонн. Сравним два решения: с шагом 6 и 10 метров. Принято считать, что 10-метровый шаг не типовой и достаточно большой, но такое решение обеспечивает экономию на строительно-монтажных работах за счет меньшего числа рам, следовательно, меньше точек фундаментов, т.е. объем земляных работ уменьшается на 25%, при этом крано-часы и человеко-часы на монтаж каркаса сокращаются на 36%.

Более того, оптимальный шаг для здания 30 х 60 х 6 м для III снегового района находится в районе 7,5 м, хотя для большинства проектных институтов России это совершенно не очевидно. Поэтому мы убеждены, проектирование стального здания всё-таки лучше поручить заводу, который выпускает комплект здания, а не генеральному проектировщику. Завод гораздо четче видит задачу по зданию и может провести оптимизацию как по весу металлокаркаса, так и по количеству элементов, что повлечет за собой снижение расходов на монтаж.

Когда мы говорим, оптимальный шаг, то имеем в виду минимальную материалоемкость конструкций. Для здания габаритными размерами 30 х 60 х 6 м, на графике видно, что материалоемкость здания ниже всего при шаге 7 500 мм.

Слово за городом

Помочь в этом бизнесу сможет только Смольный. Это вопрос договорённостей и компенсаций собственниками, работа с инвесторами — словом, долгий и сложный путь, осилить который можно только с привлечением государственной машины.

«Очень жаль, что новый генплан города снова оставил на сером поясе немало белых пятен. Понятно, что там очень много собственников и развивать эту территорию довольно сложно. Но ровно так же очевидно, что оставлять её в текущем состоянии тоже нельзя», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».

Причём, по словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнёры», подобный механизм для реализации проектов в России есть. «Правовые нормы, упрощающие комплексное развитие территорий, были приняты 3 года назад. Но в Петербурге они так и не заработали, а используются властями лишь для “заморозки” территорий. Так что правильнее говорить, что сейчас городская политика направлена на стагнацию производственных старых площадок, а не на их развитие», — отмечает Некрестьянов.

Для каких видов строительства не нужно вступление в СРО

По действующему законодательству для проведения некоторых видов строительных работ нужно состоять в СРО — организациях строителей, которые регулируются самостоятельно. Они и занимаются выдачей новых типов лицензий на строительство зданий и сооружений.

Замена лицензии на СРО было принято неоднозначно среди строительных компаний.

Перечень тех работ, для которых требуется членство в СРО, установлен приказом №624, от 30 декабря 2009 года. Градостроительный кодекс РФ и рекомендации ФГУ “Главгосэкспертизы России” — еще два правовых документа, поясняющие виды строительных работ, для которых потребуется вступление в СРО.

Сначала рассмотрим список тех случаев, когда получение лицензии на осуществление строительной деятельности через СРО не нужно. Он представлен в ст.51 ГК РФ, п.1-5 и п.17:

• для постройки домов, предназначенных для одной семьи (здания должны располагаться обособленно и иметь не более 3х этажей);
• при проектировании блочных домов с общим числом самих блоков — не более 10 (один блок должен быть рассчитан на одну семью и иметь несколько стенок с соседним зданием. Еще одно требование — его строительство должно вестись на личной земле с выходом на землю общего пользования. Установлено и количество этажей для него — не более 3);
• для сооружений производственного назначения, занимающих площадь в 1500 кв. м и являющихся объектами кап. строительства.

В последнем случае здания такого рода не должны требовать организации санитарно-защитной зоны. Из всех правил есть исключения, поэтому и из этого они есть — объекты кап. строительства, которые признаны опасными, слишком сложными с технической точки зрения или уникальными. Подобное исключение представлено в ст.48 ч.1 ГК РФ.

Только ряд строительных работ требуют вступления в СРО.

Согласно приказу №294 от 23 июля 2010 года, был определен еще один список строительных работ, при которых членство в СРО не является необходимым условием:

• все типы остекления;
• отделки гипсокартоном;
• штукатурные и облицовочные работы;
• все виды отделочных работ;
• земляные работы и т.д.;
• установка ворот и пр.;
• малярные, а также грунтовые работы;
• ремонт дорожных покрытий.

К тем видам строительства, для которых членство в СРО тоже не определено на законодательном уровне, относятся:

• установка конструкций из дерева для готовых фундаментов небольших объектов строительства (сюда не относятся мембранные покрытия, висячие конструкции и т.д.);
• работы с внутренними сетями сооружений, которые не классифицируются, как опасные или уникальные;
• кровельные/каменные работы, а также с фасадами (вышеуказанное условие действует и для них);
• геодезические работы на тех же объектах;
• типы защитных работ на строительных площадках, трубопроводе и т.д. (исключение составляют магистральные и промысловые);
• выполнение частичных работ по приготовлению строительных площадок под здания, которые не определяются, как опасные или уникальные.

Перечень — довольно обширный, но для каких работ все-таки нужно вступать в СРО для получения лицензирования в строительстве.

Почему вообще приходится сносить здание

Если дом невозможно использовать (например, он в аварийном состоянии и небезопасен для окружающих), встаёт вопрос рационального использования земельного участка. Наличие ветхого двухэтажного барака на территории с разрешённым высотным строительством (при его сохранении) означает серьёзные потери для инвестора. Да и в условиях, когда в городе становится всё меньше площадок, пригодных для строительства, а потребность в жилье неуклонно растёт, подобное отношение к участкам застройки приведёт к расползанию города вширь. А это при маятниковой миграции (ежедневные поездки населения на работу или учёбу из загорода в Москву и обратно) только ухудшит транспортную ситуацию.

Замена лицензий допуском СРО

С 1 января 2010 года прекратилось действие всех ранее выданных строительных лицензий. Новая глава ГК РФ установила запрет на проведение работ, влияющих на безопасность ОКС, без допуска СРО. Утвержденный правительством расширенный перечень включает порядка 200 видов, более 100 из которых связаны непосредственно со строительством:

• возведение зданий, строений из дерева, железобетона, кирпича;
• установка железобетонных конструкций, включая фундаменты, перегородки;
• внешняя отделка любыми видами материалов: камнем, панелями, штукатуркой;
• обустройство кровель, вентилируемых фасадов, тепло- и гидроизоляция;
• разборка строений, демонтаж конструкций, подготовка стройплощадок.

Практически, для всех работ, на которые раньше строительной организации требовалась лицензия, сейчас необходимо получить допуск СРО строителей. Причем генеральные подрядчики должны иметь разрешение на организацию работ, а субподрядчики — непосредственно на те виды, которые выполняют по договору.

Сроки вступления в СРО: как получить допуски СРО быстрее

Законом предусмотрено, что заявка на членство в СРО рассматривается в срок до 1 месяца. В течение этого периода организацией саморегулирования рассматривается вопрос о получении заявителем членства в СРО и одновременно рассматривается вопрос о том, какие виды допусков из заявленных могут быть получены заявителем.

Вступление в СРО без подачи документов о том, какие виды допусков требуются заявителю, невозможно. Это связано с тем, что членство в СРО для сторонних организаций нужно исключительно для того, чтобы иметь возможность законно и официально осуществлять проектировочную, изыскательную, строительную деятельность.

Если заявителю требуется в короткие сроки вступить в СРО, для этого лучше всего воспользоваться услугами профессионалов, которые смогут в короткие сроки и без лишних хлопот сделать Вашу организацию членом СРО, оформить членство быстро и собрать полный пакет документов без труда.

Вторая жизнь старых зданий

Приведём примеры объектов, получивших новую жизнь. Благодаря реконструкции их удалось перепрофилировать для современного использования, сохранить внешний облик и сделать здания безопасными для людей и окружающей среды.

ЗИЛ (бывший кузовной корпус)

Здание было построено в 1988 году, при реконструкции предполагалось сохранить производственный корпус, а два технологических корпуса снести. При реконструкции были заменены перекрытия с обустройством в здании паркинга на 2735 машиномест, офисов и апартаментов. В ходе реконструкции общая площадь объектов увеличилась на 200 000 квадратных метров.

Этапы проектирования промышленных зданий

Распределение отдельных работ и группировка их по значимости и важности на каждом из этапов позволяет существенно сократить временные показатели разработки проекта, снизить трудозатраты и стоимость технической документации. Как и для объектов гражданской инфраструктуры проектирование промышленных объектов осуществляется в следующей последовательности:

Как и для объектов гражданской инфраструктуры проектирование промышленных объектов осуществляется в следующей последовательности:

• Подготовительный этап;
• Разработка эскизного проекта, выбор наиболее приемлемого и рационального варианта;
• Глубокая разработка проекта с проведением всех изысканий с привязкой к местности;
• Детальная разработка всех рабочих чертежей и деталей;
• Окончательное согласование и уточнение всех частей, проведение макетирования и деталировки как архитектурной части так и технологической части проекта, его утверждение;
• Проведение необходимых экспертиз и практическая реализация процесса возведения здания.

Как и в проектировании жилых построек, где важную роль в проектировании играет учет особенностей окружающей застройки, так и при проектировании промышленных зданий учитываются все особенности окружающих объектов, ведь сегодня это производственные здания требуют комплексного решения, а значит, даже самая небольшая по площади постройка должна правильно вписаться в комплекс зданий объекта.

В процессе подготовительного этапа проводится изучение:

• Технического задания на составление проекта;
• Изучение стандартов и норм, выдвигаемых к технологическому циклу производства, изучение и систематизация информации об особенностях технологических процессов и специфических требованиях к возводимому зданию или комплексу построек;
• Изучения имеющегося опыта проектирования зданий для подобных производств, поиск информации по наиболее характерным для подобного рода построек решениям
• Составление плана проведения изыскательских работ.

В процессе разработки эскизного проекта проводится творческий поиск варианта пространственного решения композиции, разрабатываются первые эскизы композиции, оформляются наглядные решения в виде рисунков, моделей, композиций. Выделяются наиболее удачные с точки зрения, как технологического производственного процесса, так и с архитектурной точки зрения варианты решений. На этом этапе формулируются 2-3  перспективных направления разработки, в которых используются накопленные знания и варианты уже готовых архитектурных решений.

Этап глубокой разработки проекта промышленного здания чаще всего имеет многоплановый характер, когда параллельно проводится работа как над сметой проекта, конструкторскими решениями, уточнением и детализацией архитектурных элементов и конечно практической привязкой элементов к реальной местности. Такая работа позволяет  представить для дальнейшей работы 1-2 проекта с условием последующей разработки технической документации, согласования и утверждения для составления рабочих чертежей окончательного варианта проекта промышленного здания.

Документы, необходимые для получения допуска СРО

Для того, чтобы вступить в СРО, нужно подготовить пакет документов, предусмотренный Приказом № 624 Минрегионразвития. Этот перечень документов может видоизменяться в зависимости от выбора видом строительной деятельности, но основные документы остаются неизменными и требовать другие документы, не предусмотренные законом, СРО не имеет права. К основным документам относятся:

• заявление установленного образца;
• перечень видов работ, на которые заявитель имеет намерение оформить допуски СРО;
• учредительные и регистрационные документы на предприятие или индивидуального предпринимателя;
• устав предприятия;
• справки из органов статистики и налоговой;
• страховка гражданской ответственности;
• дополнительные документы для проведения некоторых видов работ;
• документы об имуществе и оборудовании предприятия на предмет того, достаточно ли имущественной базы для осуществления деятельности, на которую нужно получить допуски;
• документы о сотрудниках предприятия на предмет того, могут ли сотрудники осуществлять деятельность по строительству или проектированию, достаточный ли уровень образования, квалификации и опыта работы они имеют;
• оплаченные квитанции, чтобы вступить в СРО проектировщиков или другие СРО.

Кем выдается разрешение на отклонение от параметров разрешенного строительства?

Получить такое разрешение необходимо застройщикам, у которых возникает различие между получаемыми параметрами в ходе строительного процесса и существующими техническими регламентами. Такое несоответствие часто возникает, если начальные параметры земельного участка или объекта отличаются от существующих норм.

В этом случае застройщик пишет заявление в Комиссию по застройке и землепользованию. Такие комиссии существуют в каждом городе. Получить все разрешительные документы застройщик сможет через 3- 6 месяцев. Решение о разрешении на отклонения инициируется уполномоченным органом. После чего выпускается распоряжение.

ОШИБКА №4: ЭКОНОМИТЬ НА ОКНАХ

В здании без окон единственный источник света — это лампочка искусственного освещения. Хотя технологии энергосбережения шагнули далеко вперед и затраты на освещение по кошельку не бьют, важнее то, что таким образом вы создаете некомфортную рабочую атмосферу.

Рассмотрим базовый склад 60 х 60 м в Московском регионе с разным типом освещения: коньковый фонарь по центру, ленточное остекление по периметру, то и другое.

Если сделать ленту остекления из поликарбоната Carboglass, стоимость комплекта здания увеличится на 4,3%, окна ПВХ добавят к цене 7,3%, фонарь в коньке — 3,2%. То есть лента + фонарь обойдется в практически те же деньги, что и только стекло по периметру.

Кроме того, как показали расчеты, достаточное количество света на южной стороне здания дает существенную экономию на отоплении. Тезис не очевидный, но на картинке ниже представлен график, выполненный для Иркутска.

Как быть после получения разрешения?

Как только документ выдан на руки, можно и нужно сразу же приступать к возведению промздания, т.к. срок действия разрешения имеет свойство истекать. Строительство и все связанные с ним работы должны осуществляться с соблюдением проектных решений, иначе впоследствии не получится ввести объект в эксплуатацию.

Если власти по тем или иным причинам отказались выдать разрешение на строительство промышленных объектов, то можно обжаловать их решение в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

Завершив строительство объекта производственного назначения, следует снова обратиться в органы местного самоуправления, но теперь уже по вопросу получения разрешения на ввод готового здания в эксплуатацию. Этот документ подтверждает полное соответствие построенного объекта требованиям техрегламентов. Он визируется лицом, возведшим промышленное здание.

При обращении за получением разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик вместе с заявлением представляет на рассмотрение властям и ряд сопроводительных документов.

В их перечень обязательно должно входить разрешение на строительство производственных зданий, так как без него о предоставлении услуги и речи быть не может. Также, требуется наличие документа, доказывающего соответствие готового объекта требованиям проекта и техническим условиям.

Если строительные работы выполняются сторонними подрядчиками, на основании договора, то следует позаботиться о получении акта приемки капитального объекта.

Заключительным этапом является оформление права собственности на теперь уже завершенный строительством производственный объект.

Для этого застройщик должен иметь на руках:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• удостоверение личности;
• доверенность, подтверждающую полномочия доверенного лица;
• 2 оформленных на объект паспорта – кадастровый и технический;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Эти материалы вкупе с заявлением направляются в Росреестр.

По прошествии месяца застройщик становится полноценным собственником недвижимого имущества – промышленного предприятия.

Важно! Для облегчения проведения целого комплекса строительных мероприятий, а также успешности его реализации, необходимо подходить с полной ответственностью к выбору контрагентов, заранее навести о них справки, изучить их деловую репутацию. Так Вы сможете обезопасить себя от неприятных сюрпризов с их стороны

Мы предлагаем объединить наши с Вами усилия для того чтобы успешно реализовать Ваш проект строительства промышленного объекта, который будет идеально приспособлен для Вашего бизнеса. Нами будут решены и другие важные задачи:

• оптимизированы технологические процессы;
• повышена эффективность, минимизированы расходы;
• будет получен предсказуемый результат, соответствующий Вашим ожиданиям.

После того как процедура получения разрешения на строительство промышленного объекта будет пройдена, мы верим, что на этом не закончится наше с Вами сотрудничество, поскольку впереди еще ввод объекта в эксплуатацию, который трудно будет осуществить без содействия грамотных юристов – наших сотрудников.

Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости

К возведению объектов нежилого фонда, приносящим постоянный доход, выдвигаются более жесткие требования, чем к размещению гражданских зданий и хозяйственных строений и сооружений.

Изначально следует определиться с местом застройки и представить в уполномоченные органы документы, констатирующие факт легального владения землей: регистрационное свидетельство на участок, арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительно-монтажных работ на участке.

Следующим шагом является не подготовка ТЗ на проектную документацию, а выбор наименования для объекта строительства. Но для этого нужно иметь четкое понимание цели разработанного проекта, а также технических особенностей будущей деятельности.

Наименование выбирается в соответствии с видом разрешенного использования земли. Оно отражает функциональное использование объекта, которое может меняться в связи с изменением назначения коммерческого недвижимого имущества.

Перечень обязательных к подаче документов

Разрешение на строительство коммерческого объекта выдается на основании заявления и приложенного к нему комплекта документов.

Согласно п.1 ст. 51 ГрК РФ обязательным документом, который нужно представить на рассмотрение властям, является градплан участка земли. Данная бумага бесплатно предоставляется местными властями по заявлению застройщика в течение 1-го месяца.

План определяет границы подлежащего застройке надела, ограничения на использование территории, места допустимого размещения объекта, параметры присоединения к сетям инженерной инфраструктуры.

Материалы, включенные в проектную документацию:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градплане ЗУ с указанием месторасположения капитального объекта, его транспортной и пешей доступности, объектов культурного наследия, границ публичных сервитутов;
• схемы, на которых отображены архитектурные решения;
• сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерных сетей с указанием мест подключения планируемого объекта капстроительства к инженерным коммуникациям;
• проект создания коммерческой недвижимости;
• информация о соответствии строения нормам пожарной или экологической безопасности;
• сведения по организации безопасной эксплуатации объекта.

При рассмотрении документов заинтересованные инстанции учитывают категорию земельного участка, выбранного под строительство, расстояние от его границ до жилых строений и массивов. Специфика самого коммерческого объекта тоже влияет на процесс выдачи разрешительного документа.

Получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости можно также через многофункциональный центр, куда также следует обратиться со всеми вышеперечисленными документами.

Разработку проектно-сметной документации можно заказать в проектной организации. Подготовка данных материалов применительно к капитальному объекту коммерческого назначения осуществляется на основании требований, изложенных в ст. 48 ГрК РФ. Проектная документация описывает архитектурные, инженерно-технические, объемно-пространственные, конструктивные решения для обеспечения будущего строительства, содержит данные о проектной мощности капитального объекта коммерческой направленности.

Но прежде должны быть проведены инженерно-геодезические изыскания или, иначе говоря, должна быть выполнена топографическая съемка на местности. Эту работу следует поручать специалистам, имеющим лицензию на проведение геодезических и картографических работ либо являющимися членами саморегулируемой организации.

Получить СПОЗУ и технические условия для подключения коммерческого объекта к инженерным коммуникациям можно с помощью специалистов компании Град Девеломпент, которые плотно взаимодействуют с госструктурами, ответственными за выдачу только что упомянутых документов.

Мы предлагаем осуществить совместную работу над проектом, начиная с разработки концепции проекта и заканчивая его реализацией.

Наши юристы весьма убедительны, когда дело доходит до того, чтобы получить от властей разрешение на строительство коммерческой недвижимости. Помимо представления на рассмотрение качественной документации, они приводят веские доводы в пользу выдачи документа, которые практически невозможно опровергнуть.

Подавать заявление с пакетом всех полагающихся документов принято в администрацию муниципального района по месту нахождения коммерческого объекта недвижимости.

Цена вступления в СРО определяется тремя статьями расходов.

• Обязательные платежи по закону — это взнос в компенсационный фонд, вступительные и регулярные членские платежи.
• Затраты на выполнение требований СРО по наличию персонала, производственной техники, механизмов и организационно-технической документации на предприятии.
• Дополнительные накладные расходы, связанные с консультированием, подготовкой и пересылкой документации, проведением тестирования.

Для строителей размер уплаты начинается с 300 тысяч (при страховании деятельности) до 1 млн. рублей (без страхового полиса). Общая стоимость для малых и средних предприятий — довольно значительная, но крупные СРО предоставляют рассрочку платежей, скидки и льготы при оформлении документов. К выбору подходящего партнерства не стоит относиться формально. Необходимо выбирать надежную организацию, с хорошей репутацией — при исключении СРО из госреестра, все выданные ею допуски утрачивают силу.