Выбор: новостройка или вторичка?

На что смотреть при покупке квартиры

Состояние подьездов

Если жильцы тесно контактируют и решают общедомовые проблемы и в подъезде будет порядок. Контингент, во многом является решающим, ведь хорошие соседи залог комфорта и спокойствия.

При осмотре обратите внимание на наличие грузового лифта. При переезде этот фактор сильно влияет на доставку домашних вещей

Начие домофона, камер или консьержки – важный нюанс в вопросе безопасности.

Состояние двора и территории перед домом

Обратите ваше внимание на прилегающую территорию к дому на наличие необходимых условий для личного проживания. Наличие тротуаров, пешеходных зон, мусорных емкостей, стоянки личных машин, детских площадок, и возможно, ближайшее место для выгула собак

Обязательно учитывайте, чтобы было комфортно находится в позднее время, если захочется подышать воздухом. Прогуляйтесь по окрестностям, чтобы получить представление, по душе ли вам район.

 Управляющая Компания или ТСЖ

Очень важный вопрос об ответственной организации за оказание коммунальных услуг и обслуживание дома. В этом вопросе лучше всего поможет разговор с соседями, где сразу же можно будет выяснить и вопрос о примерной оплате пользования услугами за квартиру.

Советские дома теряют ликвидность

По мнению Евгения Богданова, пока в стране сохраняются нынешние ставки по ипотеке, а государство предоставляет субсидии только на новое жилье, разрыв в пользу «первички» будет только увеличиваться. Ирина Здорина отмечает, что в Петербурге с каждым кварталом растет доля нового жилья по отношению к вторичному. Город и пригороды развиваются, что также оказывает влияние на смещение спроса.

При этом Петр Буслов говорит, что на рынке всегда будет присутствовать определенная и постоянная доля людей, предпочитающих «вторичку». По словам эксперта, в ближайшие годы соотношение спроса на строящееся и вторичное жилье будет составлять примерно 70/30.

Марина Агеева прогнозирует, что со временем предложение на вторичном рынке в сегменте массовой застройки 60-90-х годов прошлого века будет становиться все менее интересным: здания попросту будут ветшать, а качество их постройки – не чета дореволюционному. «Конечно, квартиры в старинных домах – это эксклюзивное предложение, которое не обесценится хотя бы в силу своей локации. А вот массовая застройка дорожать не будет. Ей на смену придет предложение вторичного жилья в сегодняшних новостройках», – делится мнением специалист.Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В текущем году популярность категории «новая вторичка» – сданных и заселенных новостроек – снизилась. Ряд квартир был «вымыт» из предложения, а вот на новое предложение, которое продавцы выставили в листинги, цена выросла.
Между тем платежеспособность наших граждан, как известно, снизилась. «Новая вторичка» – это самое дорогое жилье на первичном рынке. И, как правило, в прошедшие годы оно приобреталось именно в ипотеку: люди, если уж были вынуждены платить за пользование кредитом, предпочитали в таком случае покупать более качественную недвижимость. В новом году произошел рост ипотечных ставок, на вторичном рынке сейчас не действует программа господдержки ипотечного кредитования.
Поэтому по совокупности причин число сделок с «новой вторичкой» существенно снизилось. Нельзя сказать, что интерес покупателей к этому жилью упал – отнюдь нет. Но в текущей ситуации приобретать такие квартиры большинству не по карману.Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:
Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости обладают как преимуществами, так и недостатками. Вторичный рынок прежде всего интересен тем, что квартира готова: ее можно посмотреть, быстро оформить права собственности и переехать. И, конечно, на вторичном рынке огромный выбор по локации дома – можно поискать тот микрорайон, который нужен. Квартира в новостройке – это новое жилье с эргономичными планировками, продуманным благоустройством двора, новым современным инженерным оборудованием. Немаловажным фактором является возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене, выбрать планировку и этаж. Первичный рынок предлагает более прозрачные взаиморасчеты и защиту интересов покупателей, предусмотренных 214-ФЗ.

Сегодня предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону рынка новостроек, который предлагает доступное и качественное жилье. Не последним фактором при выборе у клиентов является ипотечное кредитование, условия которого сегодня более привлекательны при приобретении квартиры в строящемся доме. Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимости ООО «Класс риэлти»:

Квартиры в сданном доме и на «вторичке» стоят примерно одинаково, только в «первичке» в большинстве случаев предстоит еще ремонт, а это мероприятие сегодня достаточно затратное. Понятно, что на фундаменте квартира обойдется существенно дешевле. А если негде жить эти 2-3 года, что тогда? Тогда нужно или снимать это время квартиру, или взять ипотеку и купить «вторичку».

Стоит отметить, что на сегодняшний день ежемесячные расходы семьи выросли настолько, что мысли об ипотеке приходят далеко не каждому. А тут еще, как всегда, непродуманные законы от нашего правительства. Я имею в виду субсидирование процентных ставок по ипотеке на первичное жилье в надежде простимулировать строительную отрасль. Однако на рынке существует часть граждан, которые, продавая «вторичку», хотят приобрести квартиру в стройке.

Оформление покупки квартиры в новостройке

Схемы покупок жилья в новостройках, как уже отмечалось, в большинстве случаев предполагают приобретение объекта недвижимости на разных этапах строительства многоквартирных домов. Ввиду этого, при изначальном оформлении таких сделок, будущий собственник новостройки получает не саму квартиру, а право требовать ее получения при окончании застройщиком работ.

Покупка жилья в строящемся многоквартирном доме не может быть оформлена договором купли-продажи, поскольку такая сделка может быть заключена только после сдачи здания в эксплуатацию.

Форма документа, в свою очередь, зависит от применяемой схемы покупки жилья, что следует рассмотреть более подробно.

Договор покупки новостройки

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, привлечение частных инвестиций для строительства застройщиками многоквартирных домов допускается путем предоставления права участия в долевом строительстве, путем предоставления членства в ЖСК и путем выпуска и предоставления жилищных сертификатов. С учетом этого определяются виды договоров, путем заключения которых можно купить квартиру в новостройке. Среди них выделяют:

• Договор участия в долевом строительстве. Документ регулируется ст. 4 ФЗ № 214, согласно которой он заключается в письменной форме и предполагает исполнение обязательств по строительству недвижимости и оплате обусловленной цены за это. Безопасность такой схемы покупки новостройки гарантируется обязательной государственной регистрацией сделки, а также наличием залога на случай банкротства застройщика.
• Договор цессии. ДДУ предполагает право дольщика требовать от застройщика передачу квартиры в будущем. Указанные право, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) может быть передано по договору уступки прав любому другому лицу. По нему граждане покупают строящуюся недвижимость не у застройщика, а у инвестора. Такой договор, согласно ст. 11 ФЗ № 214 может заключаться до момента передачи недвижимости и также требует госрегистрации.
• Договор паенакопления в ЖСК. Данный способ приобретения новостроек предполагает создание кооператива будущих жильцов, которые инвестируют в строительство дома путем выплаты оговоренного заранее пая. Подобные схемы отличаются пониженной стоимостью приобретаемой недвижимости, отсутствием обязательной госрегистрации сделок и связанными с этим повышенными рисками для пайщиков.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

• При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
• При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. документы, удостоверяющие личность;
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
4. проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
5. документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. договор, заключенный с застройщиком;
3. паспорт;
4. акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
5. кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
6. документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Покупка новостройки в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», право дольщиков, требовать в будущем получения квартиры, возникшее у них по ДДУ, может быть самостоятельным предметом залога. Это позволяет гражданам, заключающим такие договоры, получать ипотечное кредитование, обеспеченное лишь их правом на получение квартиры.

Ипотека по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае заключения договора кредитования под залог прав требования, ипотека возникает в силу закона, регистрируется вместе с самой сделкой и не требует уплаты госпошлины (абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.11 № 13905/10 ).

Осмотр инженерных коммуникаций

В приобретаемой квартире с вторичного рынка должны быть в рабочем состоянии все инженерные коммуникации:

Канализация. Если в сантехническом помещении проходит стояк, то новым владельцам нужно быть готовым к тому, что в один прекрасный момент он забьется, и работники ЖЕКа будут проводить ремонтные работы. Идеальным вариантом станет квартира, в которой присутствует только индивидуальный канализационный вывод. Водопровод. Покупатели должны оценить состояние труб. Если они не менялись с момента сдачи дома в эксплуатацию, то могут потечь в любой момент

Необходимо проверить уровень давления воды, что крайне важно для квартиры, расположенной на верхних этажах. Многие люди жалуются на то, что на этом уровне практически нет напора, поэтому им приходится постоянно испытывать затруднения

Вентиляция. В городских квартирах вентиляционные точки располагаются на кухнях и в сантехнических помещениях. Проверить наличие тяги люди могут без помощи специалистов. Для этого нужно зажечь спичку и поднести к вентиляционному окошку. Если пламя начнет колыхаться и тянуться в полость шахты, то значит, она не забита. В противном случае придется вызывать специалистов для прочистки вентиляции. Электричество
Особое внимание надо уделять этой инженерной коммуникации, так как любая неисправность в проводке приводит к короткому замыканию и последующему возгоранию. Если в квартире присутствует алюминиевая проводка, то она не сможет выдерживать мощных электроприборов
Идеальным вариантом станет инженерная система, скоммутированная из медных кабелей.

Внимание! После оценки состояния квартиры с вторичного рынка покупатели должны внимательно изучить документы на право собственности, предоставленные продавцом. Если он действует по доверенности, то это должно насторожить, так как по такой схеме часто реализуют недвижимость мошенники.. Выбор квартиры с вторичного рынка всегда сопряжен с различными сложностями

Чтобы не ошибиться, люди должны прислушаться к советам специалистов. На осмотр квартиры можно пригласить опытного строителя, который сразу выявит все существующие дефекты. Если человек боится связаться с мошенниками, ему следует обратиться в агентство, специализирующееся на покупке и продаже недвижимости. Для клиента они представят каталог, из которого он сможет выбрать подходящий вариант, после чего сотрудник компании будет сопровождать его на всех этапах сделки

Выбор квартиры с вторичного рынка всегда сопряжен с различными сложностями. Чтобы не ошибиться, люди должны прислушаться к советам специалистов. На осмотр квартиры можно пригласить опытного строителя, который сразу выявит все существующие дефекты. Если человек боится связаться с мошенниками, ему следует обратиться в агентство, специализирующееся на покупке и продаже недвижимости. Для клиента они представят каталог, из которого он сможет выбрать подходящий вариант, после чего сотрудник компании будет сопровождать его на всех этапах сделки.

Выбрать планировку и этаж

Нельзя однозначно сказать, какое расположение комнат является наиболее удачным в каждом конкретном случае. Во-первых, у каждого свои предпочтения. Во-вторых, нужно учитывать площадь будущей квартиры и количество, возраст людей, которые будут в ней проживать. Например, если в семье есть разнополые дети, потребуется как минимум две спальни для них, спальня для их родителей. При совместном проживании нескольких поколений тоже нужно предусмотреть наличие нескольких спален.

Отличными считаются варианты с высокими потолками, визуально увеличивающими пространство. Хорошо, если жилье настолько просторное, что позволяет всем его комнатам находиться в удалении друг от друга, чтобы обитатели каждой из них могли наслаждаться личным пространством. Прежде чем купить недвижимость, нелишним будет изучить не только план своих будущих стен, но и подъезда в целом. Так, чем меньше квартир на этаже, тем более возрастают шансы на то, что до вас не будет доноситься сторонний шум от соседей.

Изучая планировку, обращайте внимание на подсобные помещения, наличие балконов, лоджий, кладовых. Важна и форма комнат – лучше, чтобы она была квадратной, а не прямоугольной, узкой

От этого зависит удобство обустройства и комфорта пребывания в помещении.

Не менее важный момент, как выбрать площадь квартиры. Традиционно исходят из количества проживающих в ней людей, чтобы определить количество комнат. При этом, учитывайте, что желательно, чтобы площадь комнаты составляла не менее 12 м2 (оптимально – 15 м2). Но чем просторнее жилье, тем оно дороже, и не у всех есть возможность обеспечить каждого члена семьи большой площадью. Поэтому иногда приходится идти на уступки в вопросе размера комнат в пользу увеличения их количества для обеспечения пространства для всех жильцов.

На то, как выбрать хорошую квартиру, влияет и то, на каком этаже она будет находиться. Есть некоторые особенности оценки этого критерия:

• 1-й этаж. Это не самый удачный вариант, поскольку такое жилье характеризуется высоким уровнем шума, плохим естественным освещением, оно хорошо просматривается посторонними людьми с улицы. Вид из окна здесь не отличается обширностью. Не стоит забывать и о подвалах, которые с ним соседствуют, и от которых в дом может проникать сырость, а иногда и непрошеные гости в виде насекомых или даже грызунов. Но этот вариант обладает огромным преимуществом – отсутствие необходимости в пользовании лифтом. По этой причине квартиру для предстоящей покупки здесь часто выбирают пожилые люди, инвалиды, люди с проблемами опорно-двигательной системы;
• До 4-го этажа. В целом проблемы здесь такие же, как и в случае с первым уровнем, за исключением проблемы непосредственной близости подвала и проникновения дневного света (здесь оно лучше);
• 4-й – 9-й этажи. Это оптимальный вариант для всех, кому не проблематично воспользоваться лестницей, а не лифтом, если последний сломается. Уличного шума здесь практически не слышно, а дневной свет проникает хорошо. Кроме того, из окна открывается обширный обзор;
• 10-й этаж и выше. Такой выбор имеет преимущество в виде того, что с улицы практически не доносятся сторонние звуки, а из окна открывается широкий обзор. Но популярность среди покупателей он имеет среднюю, поскольку ассоциируется с высокой зависимостью от работы лифта. Кроме того, есть риски с затруднением эвакуации в случае пожара;
• Последний этаж. Каким бы по счету он ни был (3-м, 5-м, 9-м или 30-м), проблемы будут одинаковыми – сильный нагрев крыши, влекущий повышение температуры в жилье летом, и риск ее протечек во время осадков. Этот вариант многие из тех, кто ищет хорошую, беспроблемную квартиру, обычно не выбирают.

Наиболее востребованными на рынке недвижимости – как первичном, так и вторичном – являются средние этажи (с 4-го по 10-й либо предпоследний). Соответственно, и цена недвижимости, расположенной на них, является самой высокой.

Watch this video on YouTube

Проверяем и еще раз проверяем

Прежде всего, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, гражданам, приобретающим недвижимость, перед заключением сделки необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости: например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и т.д., а также заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной недвижимости. Из нее можно узнать актуальную информацию о том, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на нее арест или заявлены в судебном порядке права требования (т.е. имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость). Выписка также может рассказать о каждом правообладателе объекта недвижимости в очередности согласно записям ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому, а также о виде права, зарегистрированного за каждым правообладателем, дате, номере и основании государственной регистрации права или прекращения права.

К сведению. Для получения выписки из ЕГРП достаточно предъявить удостоверение личности — паспорт, запрос в письменной форме и квитанцию о произведенной оплате, а юридическому лицу — представить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица, полномочия его представителя и документ об оплате. Запросить выписку можно не только обратившись в офисы Многофункционального центра, но также через Портал Росреестра www. rosreestr.ru.

Рекомендуем покупателю обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли правообладателя (если, согласно выписке, правообладателей несколько, до заключения сделки требуется получить согласие иных сособственников). Нужно обратить внимание и на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к

имеют право преимущественной покупки и могут дать отказ от этого права либо согласиться на покупку, в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Также перед сделкой необходимо выяснить наличие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости (при совместной собственности супругов для совершения сделки обязательно получение нотариального согласия второго супруга). Отсутствие необходимого согласия означает, что заключаемая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана не действительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.

Следует также обратить внимание на наличие залога (ипотеки) на приобретаемый объект, ведь в таком случае приобретение квартиры возможно только с согласия залогодержателя

Кроме того, важно проверить данные о наличии ареста или запрещения относительно квартиры или ее правообладателя, а также о наличии ренты, так как в этом случае продажа квартиры допускается только с согласия рентополучателя

Таким образом, с помощью выписки из ЕГРП потенциальный покупатель имеет возможность определить, не вводит ли его продавец в заблуждение предоставлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.

Стоит также насторожиться, если за короткий промежуток времени объект недвижимости многократно перепродавался. Такие действия могут быть связаны с желанием прикрыть недобросовестную сделку — с тем, чтобы передать объект добросовестному приобретателю и избежать признания в суде сделки не действительной или избежать возврата имущества первоначальному собственнику. Причиной частой смены владельцев продаваемого имущества могут быть скрытые дефекты. В любом случае, данный факт должен насторожить покупателя и заставить его более пристально изучить все аспекты сделки, включая характеристики объекта.

Если же при заключении сделки вас настораживает физическое состояние продавца или его дееспособность, необходимо убедиться в том, что он является полностью дееспособным, ведь заключая сделку с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином без согласия его опекуна или попечителя и без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также без нотариального удостоверения сделки, надо понимать что такая сделка является ничтожной. То же самое касается и сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

• категорию земли под строением;
• обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
• соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
• наличие обременений на земельный участок;
• акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни». Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений

Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Как и где оформить покупку дома? Смотрите видеоролик.

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Перекрытия и полы дома

Чтобы оценить качество перекрытий, в первую очередь взгляните на потолок нижнего этажа. Прогиб перекрытия – плохой знак. Возможной причиной этого может быть недостаточная площадь сечения балок. В этом случае со временем ситуация будет усугубляться, т. е. величина прогиба увеличиваться. Укрепление перекрытия – занятие крайне сложное и очень дорогое.

Из какого бы материала не было сделано перекрытие – железобетон или дерево, оно должно быть ровным. Любое напольное покрытие – паркет, ламинат, линолеум – на наклонном и особенно неровном полу очень быстро изнашивается. Убедиться в ровности полов несложно, не забудьте только прихватить с собой на осмотр дома строительный уровень.

Деревянные перекрытия нужно проверить и на отсутствие зыбкости – заметных колебаний при динамических нагрузках быть не должно. Норматив допускает деформацию пола в пределах 2 мм на метр длины. Это означает, что если, попрыгав на полу, вы заметили лишь незначительные колебания, это нормально. Но если пол прогибается под вами даже при ходьбе, отказывайтесь от покупки такого дома или же готовьтесь к его глобальной реконструкции.

Желательно оценить и звукопроницаемость перекрытия. Причинами хорошей слышимости ударного и воздушного шума, производимого этажом выше, могут быть недостаточная толщина изоляционного слоя, неплотное прилегание наката, отсутствие в местах его опирания звукопроницаемых прокладок. Дефект устраняется путем перестилания пола.

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней

Особенно важно уточнить:

• кто владел квартирой раньше и как долго;
• когда делался капремонт в доме;
• есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
• по какой причине продается квартира сейчас;
• если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
• кто соседи.

Честные продавцы ведут себя раскованно, уверенно и открыто.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Заключение предварительного договора

Приглашаем скачать бланк. Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа.

Содержание предварительного договора:

• условия о предмете договора;
• существенные условия основного договора;
• срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.