Офис в бизнес центре: выбор, назначение и преимущества

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Купля-продажа

Поиск нужных людей

Внимание! Зачастую продажа коммерческой недвижимости затягивается на долгое время, так как найти покупателя на нее не так просто.

Это касается и поиска недвижимости потенциальным покупателем – среди огромного количества предложений в интернете сложно найти актуальные и соответствующие описанию. Успех зависит от выбранного собственником способа реализации поиска.

Самостоятельно

Единственный плюс такого способа продажи в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

При самостоятельной продаже присутствуют такие минусы:

1. самостоятельное составление размещение, актуализация текста или поиск объявлений;
2. консультирование по телефону, самостоятельный обзвон продавцов;
3. организация показов помещения, планируемого к продаже или сдаче в аренду;
4. организация юридического сопровождения при оформлении сделки.

Через агентство

Привлечение агентства имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы заключаются в следующем:

1. поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
2. агенство берет на себя все сопутствующие продаже действия.

Справка. Размещение объявлений, консультирование покупателей, показы, сбор и оформление сделки входит в обязательства агентства.

Минусы: высокий процент комиссии за услуги.

Залогом быстрой и выгодной продажи станет соблюдение следующих правил:

• Необходимо произвести правильную оценку продаваемого объекта. Для этого проводится маркетинговое исследование состояния рынка.
• Неадекватно завышенная цена уменьшает шансы на продажу, а слишком низкая приведет к потере дохода продавца.
• Рекламная кампания по продаже офисного здания должна включать в себя все возможные информационные средства.

Оценка

Перед продажей офисов обязательно проводится оценка, определяющая его основные характеристики.

При оценке учитываются следующие критерии:

1. Особенности самого здания, близость к транспортным развязкам, наличие парковки.
2. Ближайшая инфраструктура.
3. Возможный доход от недвижимости, окупаемость.
4. Риски при продаже.

Документы для оформления

Без набора обязательных бумаг оформление сделок невозможно.

Перечень необходимых документов следующий:

• Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
• Выписка из БТИ о кадастровой стоимости имущества.
• Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ.
• Правоустанавливающие документы на землю под зданием, если продается отдельно стоящий объект.
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
• Согласие супруга/супруги продавца на продажу имущества, если оно является совместно нажитым.
• Платежная квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
• Если в сделке участвует юридическое лицо, то дополнительно предоставляются:
  1. учредительные документы организации;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. свидетельство регистрации ЮЛ и постановки его на учет в ФНС.;
  4. документы, подтверждающие одобрение сделки главным управлением организации.

Важно! Список требующихся документов может варьироваться в зависимости от региона заключения сделки.

Составление договора

В договоре должны быть обязательно оговорены основные моменты сделки.

В документе обязательно указывается следующее:

1. Полное описание офисного помещения или здания, включая его стоимость.
2. Способ и порядок оплаты.
3. Указываются документы, которые выступают основанием для продажи недвижимого имущества.
4. Данные обеих сторон договора.
5. Обязательно указывается, совершалась ли перепланировка помещений и когда.
6. Обязанности сторон.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель обязаны зарегистрировать его в государственном реестре. Для этого необходимо подать договор, оригиналы и копии всех документов, которые требовались для его заключения в ответственный государственный орган. Предварительно должна быть уплачена пошлина, которая составляет около 1,5% от суммы сделки. Регистрация, как правило, производится в течение месяца.

• Госпошлина в размере около 1,5% от суммы сделки, уплачивается в равных долях участниками сделки.
• НДФЛ в размере 13%, если продавец – физическое лицо и владеет имуществом менее трех лет.
• Юридическое лицо уплачивает налог на прибыль в размере 13%, при этом налог рассчитывается из разницы между суммами покупки и продажи имущества.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.

Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.

Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.

Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.

Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Преимущества аренды офисов в бизнес центре

Главное преимущество аренды офиса в бизнес центре заключается в том, что их внутренняя организация пространства, подчинена потребностям работающих в нем сотрудников различных организаций. То есть помимо кабинетов в бизнес центре имеются и санузлы, и кафетерии для обедов, и магазины с товарами первой необходимости, и отделения банков либо просто банкоматы, а также салоны красоты, комнаты релаксации т.д. Наличие всего необходимого под рукой не заставляет сотрудника в обеденный перерыв мчаться сломя голову в другую часть города решать свои бытовые вопросы, а затем спешить обратно на рабочее место.

Процесс организации питания на рабочем месте очень актуальная проблема для компании любого масштаба. При аренде офиса в бизнес центре такая проблема отпадает сама собой, так как в каждом из них имеются столовые, кафетерии и рестораны (все зависит от статуса центра) для питания сотрудников. Теперь в арендуемом офисе будет пахнуть чистотой, кофе или другими приятными ароматами, а не борщами и бутербродами, что крайне актуально при ведении цивилизованного бизнеса.

Уверены, что никто не будет отрицать и такое преимущество аренды офиса в бц, как их вариативность помещений. То есть, вы можете арендовать по площади такое помещение, какое вам необходимо: от комнаты в 12 кв.м., до аренды нескольких этажей в здании для размещения довольно многочисленной организации.

Месторасположение бизнес центра в городе является также преимуществом аренды в нем офиса. Как правило, бизнес центры располагаются не далеко от остановок общественного транспорта и станций метро. Это позволяет и сотрудникам быстрее добираться до рабочего места, да и потенциальным клиентам-партнерам легче к вам доехать.

Не менее важным преимуществом бизнес центров является и их статус. Арендуя офис в дорогом элитном бизнес центре, вы заявляете своим деловым партнерам о своей солидности и обеспеченности, позволяющей арендовать помещение в этом здании.

Пошаговая инструкция по покупке

В общих чертах порядок оформления документов при покупке помещения схож с порядком оформления при аренде.

Необходимые документы

Потребуются:

• Удостоверения личности сторон.
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и так далее).
• Нотариально заверенное согласие на продажу, подписанное супругом продавца. Или заверенный отказ от претензий от бывшего супруга.
• Выписка из ЕГРН.
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Выписка об отсутствии долгов по ЖКХ.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Нотариально заверенное согласие совладельцев долевой собственности (если таковые имеются).

Для юридических лиц процесс значительно усложняется и требует дополнительные документы. В таких случаях лучше обратиться к юристу.

При покупке готового магазина будет полезным запросить: (список документов зависит от конкретного случая):

• Заключение СЭС, санитарный паспорт.
• Заключение пожарной службы.
• Медицинские книжки сотрудников.
• Договор о вывозе мусора.

Договор

Договор купли-продажи нежилого помещения составляется следующим образом:

1. Указываются ФИО, паспортные данные и контакты сторон.
2. Описание объекта. Указать адрес, кадастровый номер и характеристику помещения. Удостоверить, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, и указать на каком основании.
3. Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю, сроки вступления во владение.
4. Стоимость недвижимости и способы оплаты.
5. Права и обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение условий договора.
6. Дополнительная информация. Опишите условия расторжения договора. Если магазин продается вместе с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
7. Подписи сторон.

Образец документа можно найти в интернете. Однако составление договора и проверку условий сделки лучше доверить нотариусу.

• Скачать бланк договора купли-продажи продуктового магазина
• Скачать образец договора купли-продажи продуктового магазина

Регистрация сделки

Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Сроки рассмотрения 7—10 дней.

Документы:

• Заявление на регистрацию.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Удостоверения личности сторон.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Документ, подтверждающий право собственности (от продавца).
• Разрешение супруга на сделку (при необходимости).
• Разрешение от совладельцев ( при долевой собственности).
• Дополнительные документы для юридических лиц.

Размер госпошлины аналогичен регистрации договора аренды:

• Для физических лиц — 2000 рублей.
• Для юридических лиц — 22000 рублей.

Сделка считается завершенной после регистрации и получения из Росреестра договора купли-продажи с печатью.

На что обратить внимание?

1. Покупатель недвижимости должен тщательно проверить права собственности, а также наличие долгов и обременений.
2. Следует изучить технический и кадастровый паспорта для проверки соответствия формальных и фактических параметров объекта недвижимости.
3. Оплату лучше проводить безналичным расчетом. Можно воспользоваться услугами нотариуса: он берет деньги на хранение, пока сделка не будет завершенна.
4. Нежилое помещение можно купить в кредит. Получить такой кредит сложнее, чем оформить обычную ипотеку, что связано с более сложными методами оценки заявителя и большими рисками.

Подготовка торгового помещения для открытия магазина может показаться чрезвычайно сложным предприятием. Тем не менее миллионы наших соотечественников занимаются малым бизнесом, в том числе управляют продуктовыми магазинами. Если сформировать правильную бизнес-модель, изучить нюансы и тонкости дела, то вполне реально открыть собственный успешный бизнес.

Недостатки аренды офисов в БЦ

Где есть плюсы, там есть и минусы. Так и аренда офиса в бц имеет и преимущества, и недостатки. Среди недостатков можно выделить следующие (наиболее существенные):- необходимость регулярно вносить арендную плату. Бывают ситуации (особенно у торгующих компаний), что все свободные денежные средства закладываются в товар, а прибыль с ее реализации не поступает ко времени внесения платежа. Конечно, маловероятно, что вас на следующий день просрочки выставят за дверь, но и не вовремя внесенная плата портит вашу репутацию. Следовательно, снимать офис в бизнес центре необходимо при постоянном наличии денежных средств на оплату помещения. Этот недостаток существенен также начинающим организациям с минимальным стартовым капиталом;- принятие помещения офиса таким, каким оно есть. Редко, когда арендаторы позволяют вносить изменения в свои офисные помещения: будь то перепланировка помещения или просто косметический ремонт. Так что если вы мечтали об офисе с уникальной планировкой, в бизнес центрах вы такой офис скорее всего не найдете.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения. Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект. Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

Важно! Приобретение жилья в период роста на него гарантирует инвестору многократную окупаемость при его перепродаже – на 10-15%. По большей части это касается тех граждан, которые вложили в эту сферу крупные материальные сбережения в 80-90 гг

XX века.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Аренда конференц-зала в Краснодаре

Если вам нужно арендовать конгресс-холл для проведения конференций, форумов, семинаров и прочих мероприятий в Краснодаре, то посетите сайт www.event.forumplaza.ru. Там вы сможете выбрать один из 19-ти трансформируемых залов оборудованных в полном соответствии современным технологиям:

• системы вентиляции и кондиционирования воздуха
• радио- и проводные микрофоны, звуковое оборудование
• экраны, проекторы, кликеры, флипчарты, ноутбуки
• Wi-Fi
• пресс-волл

Факторы заключения долгосрочной аренды

Таким образом, рынок аренды офисных помещений находится в постоянной динамике, подстраиваясь под нужды тех, кто арендует и тех, кто сдает помещения в аренду.

Для того чтобы заключить выгодную сделку аренды в бизнес-центре на длительный период, нужно просчитать все плюсы и минусы.

Среди факторов, которые нужно учитывать при заключении долгосрочной аренды офисного помещения стоит выделить:

• площадь (цена аренды офиса зависит от количества квадратных метров, которые он занимает);
• размещение бизнес-центра относительно центра города и зон повышенного комфорта;
• размещение офиса в самом бизнес-центре (имеется в виду этаж, соседство с брендовыми магазинами, которые повышают привлекательность данного офиса);
• популярность данной торговой марки;
• современное состояние функционирования центра;
• физические параметры помещения (освещение, наличие ремонта, витрин, дополнительной инфраструктуры и так далее);
• продолжительность договора аренды;
• платежеспособность фирмы, которая снимает помещение в аренду.

Конечно, все предусмотреть трудно, а продумать заранее все тонкости невозможно

Однако эти несколько ценных факторов, на которые следует обратить внимание, помогут арендатору на первых порах не сделать типичных ошибок, в которых можно потом пожалеть

Важнейшими среди названных факторов, имеющих первостепенное значение при заключении договора аренды, является расположение бизнес-центра и площадь арендуемого помещения.

Как не ошибиться при выборе помещений под аренду?

Среди всех возможных вариантов выбора аренды стоит остановиться на наиболее важных:

1. Суперрегиональный центр — располагается на окраине города или на подъезде к нему. Характеризуется наличием крупных торговых площадок, имеет хорошие подъезды для транспорта, места для парковки автомобилей.
2. Региональный центр — гораздо меньше по площади, чем предыдущий вариант (до 80 тыс. квадратных метров). Находится на пересечении крупных магистралей или на окраинах жилых массивов в крупных городах. Встречается на окраинах средних городов.
3. Локальный центр — здания, которые имеют наибольшее распространение. Размещены в спальных районах городов, вблизи станций метро. Общий метраж — до 40 тыс. квадратных метров.
4. Галереи — размещены исключительно в исторических частях городов в старых помпезных зданиях с изысканным архитектурным стилем. В них размещены различные бутики и магазины дорогих брендов, цены, на товар которых зашкаливают.

Каждый из этих видов торговых помещений имеет свои преимущества. При их строительстве учитывается, какая целевая аудитория будет посещать эти заведения. Конечно, галереи ориентируются на богатых покупателей, а локальные центры — на людей со средними доходами. На эти показатели следует также ориентироваться при выборе места для аренды помещения.

4 способа поиска арендаторов коммерческой недвижимости

1. Интернет

Уровня пользовательского владения компьютером вполне достаточно для поиска арендаторов через интернет. Для этого существуют сайты с бесплатными объявлениями и специализированные ресурсы.

Если вы не знаете таких сайтов, то просто забирайте в поисковую строку «сдам офис» или что-то подобное и открывайте появившиеся ссылки. На них вы обязательно найдете желающих снять ваше помещение. Кроме того, вы можете создать там свое объявление о сдаче офиса и желающие будут звонить вам сами.

1. Газеты и журналы

Хоть сейчас и наступил век интернете, всё ещё многие люди продолжают покупать и читать газеты и журналы. Благодаря этому, найти себе потенциальных клиентов можно из объявлений в этих изданиях. Бывает, что такие объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости оставляют сами агентства недвижимости, когда нуждаются в этом.

1. Друзья и знакомые

Этот способ хорош для тех, кто имеет много знакомых и друзей. Если вы являетесь предпринимателем с опытом, то конечно вы легко сможете найти тех, кто хочет либо сам снять у вас помещение, либо знают других людей, которые нуждаются в этом.

СПРАВКА! Хорошо конечно сдавать в аренду свое помещение знакомым, но не забывайте при этом оформлять документы по всем правилам.

1. Агентство недвижимости

Любое риэлтерское агентство имеет свою базу данных. В нее внесены возможные арендаторы, продавцы и покупатели. Поэтому можно обратиться туда и поставить перед риелтором задачу поиска клиента. После чего просто ждать результатов.