Ипотека или аренда в 2021 году

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Преимущества апартаментов

Апартаменты имеют такие преимущества:

• Цена. Она ниже, чем на аналогичные квартиры, примерно на 20%. В центре Москвы эта разница может достигать 50%, особенно если апартаменты в историческом или уникальном месте.
• Расположение. Еще один огромный плюс — апарт-комплексы зачастую расположены в центральных частях городов, где присутствует развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность.
• Гостиничный сервис. Это означает, что практически в каждом подобном комплексе есть консьерж, уборка, доставка еды, заказ такси и билетов, а также прочие услуги. Это является огромным преимуществом для людей, у которых нет времени обустраивать свой быт и заниматься им.

Иногда представители отдельных профессий покупают апартаменты и используют их в качестве жилой квартиры и офиса одновременно. Это подходит для психоаналитиков, программистов, консультантов. Конечно, не каждая управляющая компания приветствует такое использование помещений. Однако есть комплексы, которые предназначены как раз для проживания и работы.

Выгодно ли это делать для купленной в залог недвижимости?

С финансовой точки зрения, любой заработок, получаемый от аренды, является выгодным, но в случае сдачи квартиры, которая находится в залоге у кредитной организации, это, к сожалению, не всегда так. Успех данного мероприятия будет зависеть от следующих факторов, которые необходимо обязательно учесть:

• Характеристики жилья.
• Первоначальный взнос.
• Ставки по кредиту.
• Срок выплаты ипотеки.
• Арендные платежи.

Поэтому, если грамотно подойти к данной затее, то получаемым заработком от аренды такой квартиры, можно погашать долг за нее, то есть заемщик на нее практически не потратится. Кроме этого, для приобретения реальной выгоды нужно учесть следующее:

• Купить в кредит жилье нужно в хорошем районе, оно должно находится возле центра города или какого-либо полезного объекта (ВУЗ, развлекательный центр и т.д.), также рядом должны располагаться метро или остановки.
• В квартире должен быть сделан именно недорогой, но аккуратный ремонт (не всегда жильцы попадаются чистолюбивые и опрятные, поэтому нецелесообразно вкладывать большие суммы на дорогой и качественный ремонт).
• Сдавать на краткосрочной основе (прибыль в таком случае будет гораздо выше, нежели при долгосрочной).
• Размер жилья не превышает 30-35 м2 (помещения таких размеров более востребованы на рынке).
• Срок кредита не превышает 15 лет (такой период считается самым оптимальным при соотношении размера ежемесячного платежа и переплаты).
• Если квартиру сдавать на долгий срок, то желательно чтобы жильцами были честные и чистолюбивые люди, которых кто-то порекомендовал, в ином случае по возможности проверять состояние недвижимости с некоторой частотой.

Так, например, в Москве или Санкт-Петербурге стоимость снятия жилья может составлять от 25 до 50 тысяч рублей, что действительно может покрыть ежемесячный платеж.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

Вопросы и ответы

Стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду?

Однозначного ответа нет. Необходимо изучить рынок недвижимости и понять, насколько приобретенное жилье ликвидно и востребовано у арендаторов. Если арендная плата равна или больше ипотечным платежам, то аренда несомненно принесет прибыль.

4+

Можно ли сдавать квартиру, взятую по военной ипотеке в сбербанке?

Да. Деятельность по сдачи жилья в аренду не рассматривается законодательством как предпринимательская, соответственно доступна для военнослужащих. Необходимо получить одобрение банка и заключить с арендаторами официальный договор. Доход с аренды квартиры облагается налогом 13%.

4+

Если я взяла ипотеку и не вовремя сдают нам квартиру, что можно сделать?

В ситуации, когда ипотека выплачивается, а сроки сдачи дома затягиваются нужно обратиться в суд с иском к застройщику о возмещении убытков. Если же срок сдачи дома откладывается на неопределенный срок, то можно расторгнуть с застройщиком договор долевого участия и возместить оплаченные денежные средства.

4+

Ссылки

• https://www.bkn.ru/Ipotieka/Ipotieka/4856-Kak_sdat_ipotiechnuiu_kvartiru_i_nie_narushit_pravila.html
• https://ipocredit.ru/publikacii/s/chto-delat-dolschiky-esli-sdacha-doma-zaderjivaets-481451-1
• https://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=108&TID=159151

4+

Небольшие минусы вложений в недвижимость

Когда вам стоит избегать инвестиций в арендуемую недвижимость?

Как было отмечено в начале этого поста, аренда недвижимости – это необязательно инвестиции для всех. Для большинства это возможность получить свою крышу над головой, место, где вас ждёт семья. Возможность не платить чужому дяди или тети за аренду.

Однако рассматривая вопрос инвестирования в аренду недвижимости, мы преследуем цель, рассказать об этот как можно подробнее. Предоставить информацию не только плюсах, вложений в недвижимость, но и показать нашим читателям, какие есть минусы.

Вот несколько причин, почему вложения в недвижимость для сдачи в аренду могут быть неприемлемыми на вас.

Отсутствие достаточного количества свободных денежный средств

В этой ситуации необходимо получить займ на покупку недвижимости. Вместе с тем, ваша кредитная история не позволяет взять ипотечный кредит.

Теперь, когда мы прошли через ипотечный кризис, ипотеку получить стало намного сложнее. Банки сделали определённые правильные выводы и ввели значительные ограничения.

Вам надо будет сделать большой авансовый взнос (первоначальный взнос), показать более надёжные источники дохода, подтверждённые документально, хорошую кредитную историю, чем до кризиса.

Ваш кредитный и финансовый профиль должен будет справиться с этой задачей.

Долгосрочные инвестиции устраивают не всех

Аренда имущества является долгосрочной инвестицией в прямом смысле. Хотя иногда действительно можно приобрести недвижимость по дешёвке, а затем быстро обернуть её в весомую прибыль, продав подороже.

На рынке недвижимости можно сделать то, что трудно реализовать во многих областях. Вы должны будете приобрести недвижимость, предусмотреть амортизационные издержки, а затем ждать возврата вложенных средств при условии высоких цен в будущем.

Кроме того, недвижимость является мало ликвидной инвестицией, в отличие от других инвестиций.

Если вы думаете, что вы сможете отреагировать на рыночную ситуацию с компьютера или мобильного приложения, как если бы это были акции или паевые инвестиционные фонды, то заблуждаетесь. Это может занять год или больше, чтобы сдать имущество в аренду.

Если вы не хотите, чтобы ваши деньги были связаны длительное время в ожидании арендатора вашей собственности, вероятно, эти инвестиции не для вас.

Личная ответственность собственника за арендуемую недвижимость

Одной из задач владельца недвижимости является задача ограждать арендаторов от проблем, связанных с арендуемыми объектами. Но могут возникать и непредвиденные ситуации.

Если у вас есть в собственности квартира, вы будет нести ответственность за любой ремонт или аварию, случившуюся в этом помещении, особенно если пострадало имущество соседей.

Кроме того при сдаче квартиры в аренду в случае поломки чего-либо, арендатор берёт в руки телефон и звонит вам хозяину квартиры. И это может произойти когда угодно, даже если сейчас полночь!

Если вы не готовы к таким звонкам, или не можете организовать работу данного механизма так, чтобы он работал без проблем, не беспокоя вас, то инвестиции в имущество ради ренты не для вас.

Вам не нужны инвестиции, которыми придётся активно управлять

Что касается доходной части, то аренда имущества является довольно пассивным финансовым инструментом. Поступающие от ренты средства, вы используете на покрытие расходов по содержанию имущества.

Вместе с тем, управление становится более активным, когда ремонт необходим или когда арендатор съезжает и должен быть заменён. В такие времена управление недвижимостью становится более похоже на полный рабочий день, чем просто пассивное ожидание денег за ренту.

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были действительно пассивными, т. е. не требовали вашего прямого участия, типа акций или паевых фондов, то инвестиции в недвижимость не для вас.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Особенности досрочного погашения ипотеки в Сбербанке в 2021 году

Используй недвижимость выгодно! Читай как Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

Помните, что сегодня все кредиты, выданные Сбербанком, можно погасить преждевременно!

Как утверждают специалисты, в первой половине кредитного периода досрочно погашать долг выгоднее, чем во второй. Дело в том, что банки рассчитывают общую сумму таким образом, что большая часть выплат приходится на начало срока. Во второй половине в ежемесячном платеже преобладает тело кредита над процентами. Поэтому погашение практически не принесет пользы.

Что касается перерасчета процентов, таковое возможно только в том случае, если это прописано в договоре.

Существуют обязательные условия досрочного погашения в Сбербанке:

• заявку подает исключительно заемщик;
• процедура осуществляется онлайн или при личном посещении отделения банка;
• минимальная сумма, вносимая при досрочном погашении ипотеки, составляет 15 тыс. рублей;
• когда проценты будут пересчитаны, заемщик должен ознакомиться с новым графиком платежей и согласиться с ним, поставив подпись.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам

А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Дела семейные

«В нашем банке все заемщики по кредиту являются солидарными должниками и обладают равными правами и обязанностями, – поясняет директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев. – При этом количество солидарных заемщиков может доходить до пяти. Вместе с тем существует возможность принимать к рассмотрению доход только одного заемщика».

То есть в зависимости от выбранных условий договора в одних случаях созаемщик и заемщик выплачивают ипотечный кредит в равной степени. В других – созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит. Но независимо от того, давал ли в реальности созаемщик деньги на погашение кредита или нет, впоследствии он становится совладельцем приобретенной квартиры.

«Привлечение созаемщиков без учета дохода также допустимо, – комментирует начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин. – В этом случае от созаемщика требуется минимальный пакет документов – заполненная анкета и паспорт. Если же доход созаемщика учитывается, он собирает тот же пакет документов, что и заемщик».

Кстати, отдельные игроки могут при расчете максимального размера кредита учесть и доходы поручителя.

Впрочем, последние годы институт поручительства теряет былую популярность. «На данный момент времени мы отмечаем увеличение количества ипотечных сделок без предоставления поручительства, – говорит заместитель управляющего петербургского филиала «Абсолют Банка» Антон Горнушкин. – В портфеле ипотечных займов филиала доля кредитов с поручителями составляет 4%».

Проще говоря, поручительство поглощается институтом совместного займа. «Поручительство остается актуальным по всем программам приобретения готового и строящегося жилья, однако понятно, что поручителями в настоящий момент, как правило, выступают супруга, супруг заемщика или его близкие родственники», – поясняет Ирина Зуева.

Кстати, претендентам следует учитывать, что зачастую созаемщикам и поручителям придется не только собирать подтверждающие доходы справки, но и страховаться. «Поручитель должен страховаться в случае, если он гарантирует своим доходом более чем 25% от суммы сделки», – например, констатируют в ВТБ24.

В общем, именно возможность расширять круг созаемщиков лишает банки необходимости либерализовать условия по дополнительным доходам одного заемщика.

Преимущества и недостатки ипотеки

Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.

Плюсы ипотеки — почему стоит брать в 2020?

Чтобы ответить на вопрос, стоит или нет брать жилье в ипотеку, необходимо разобрать плюсы данного решения. Отзывы клиентов позволяют выделить следующие положительные стороны:

1. Этот инструмент позволяет человеку стать собственником жилья, не имея в наличии его полной стоимости. Достаточно накопить первоначальный взнос (обычно сумма этого взноса в разных банках варьируется от 10% до 30% общей стоимости выбранного жилья).
2. Возможность переехать в собственную квартиру сразу после покупки. Даже приобретенная на заемные средства жилплощадь переходить в собственность заемщика. В банке он оформляет ее как залог на тот случай, если не сможет вернуть кредитные средства.
3. Минимальный срок ожидания. Срок ожидания приобретения собственной недвижимости в данном случае равен периоду оформления ипотечного кредита. Это, конечно, происходит далеко не мгновенно – как правило, такой процесс может занять два – три месяца.
4. Налоговый вычет. После оформления займа сумма подоходного налога исчисляется не от полной суммы дохода заемщика, а от остатка (он вычисляется путем вычитания суммы ежемесячного платежа по кредиту из суммы ежемесячного дохода).
5. Возможность оформить социальную ипотеку. Отличие от обычной состоит в том, что в выплате стоимости жилья участвует государство – это может быть частичное возмещение первого взноса или субсидирование выплачиваемых процентов.

Минусы ипотечного кредита

Прежде чем оформлять ипотеку, следует разобраться, какие отрицательные стороны у нее есть. Среди них можно выделить:

1. Высокая итоговая стоимость жилья и длительный срок выплат. Из-за того, что ипотека выдается на много лет (как правило, от десяти и более), вознаграждение банка (проще говоря, проценты) в итоге составляют солидную сумму, сравнимую (а иногда и превосходящую) стоимость самой квартиры. Проще говоря, человек берет кредит и покупает одну квартиру, а денег банку он выплачивает в два, а иногда и три раза больше.
2. Дополнительные выплаты. Помимо регулярных платежей по кредиту условия договора обязывают заемщика как минимум ежегодно оформлять страховку на имущество, причем страховать недвижимость придется от всех вероятных рисков. Некоторые банки также оформлять страховой полис и на самого заемщика. Это не бесплатно, и продлевать страхование ежегодно, пока не будет погашен кредит.
3. Комиссии при оформлении. Оформляя такого рода займ, нужно быть готовым к тому, что дополнительно платить придется практически за все: за само оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств, за оценку имущества. Этот перечень может быть очень длинным, а общая сумма таких выплат иногда доходит до 10-15% первоначального взноса.
4. Пока ипотека не выплачена, заемщик не имеет право продать, обменять, завещать или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью без согласия банка.
5. Жесткие требования к заемщику. Кредитная организация предъявляет жесткие требования, регламентирующие необходимость стабильного дохода, стажа работы, возраст заемщика и многое другое. Такие строгие критерии делают ипотеку малодоступной пенсионерам, студентам, а также молодым семьям.

Таким образом, плюсы и минусы ипотеки следует тщательно анализировать для каждого конкретного случая.

Как выгодно взять ипотеку без официального трудоустройства?

Несмотря на все сложности оформления договора ипотечного кредитования, при определенных усилиях его может заключить даже человек, не имеющий официального трудоустройства. В этом случае речь не идет о выгодных условиях займа, но стать ипотечным клиентом все-таки можно. Для этого можно воспользоваться одним из нижеперечисленных путей решения:

• Привлечь в качестве созаемщика супруга, имеющего официальное трудоустройство или же оформить договор на его имя.
• Подтвердить наличие ежемесячного пассивного дохода. Сделать это можно предоставив информацию о крупном вкладе с ежемесячной выплатой процентов.
• Предъявить потенциальному кредитору юридические документы, подтверждающие наличие в собственности коммерческой или жилой недвижимости и ее сдачу в аренду. Следует отметить, что одного договора с арендатором будет недостаточно. Потребуется подтверждение о регулярной уплате налогов.
• Для фрилансеров подтверждение дохода всегда представляет серьезную проблему. Но некоторые банки принимают в качестве косвенного подтверждения поучаемого доходы выписку из лицевого счета. В ней указаны поступления денежных средств и это становится подтверждением платежеспособности потенциального заемщика.
• Не стоит забывать и о возможности предложить кредитору в качестве дополнительного обеспечения какую-либо недвижимость, находящуюся в собственности клиента.

К сведению Чем большее количество документов удается собрать для подтверждения собственной платежеспособности, тем выше вероятность одобрения заявки. И шансы получить ипотечный кредит на выгодных условиях становятся больше.

Как снизить процентную ставку по ипотеке в Сбербанке

Заемщик, воспользовавшийся ипотечной программой кредитования, имеет право провести перерасчет процентной ставки только при условии, что имеющаяся у него по договору ее размер выше текущей ключевой ставки от Центробанка РФ. Уточнить, по какой ставке кредитует в настоящее время Сбербанк, можно на официальном сайте банка или же обратившись с данным вопросом в любой сбербанковский филиал.

Новостная рассылка позволяет своевременно отреагировать на изменения и провести перерасчет процентов по ипотеке в Сбербанке. Для этого от кредитуемого требуется оформление соответствующего заявления. Практически всегда банк-кредитор идет навстречу своим клиентам и пересматривает ипотечные условия. Ставка может быть снижена до следующих показателей:

1. 10,90% при имеющейся личной страховке (жизни/здоровья).
2. 11,90% при отсутствии заключенного полиса страхования.
3. 12,90% при оформлении ипотечной ссуды под залог имеющейся недвижимости.

Ставки по ипотеке продолжают падать

Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы

При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение

Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности

Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:

• Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;
• Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
• Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.

Минусы:

• Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
• Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов. В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;
• Риск просрочки платежа. Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке. Что повлечет наложение штафов, вплоть до конфискации залогового жилья.
• В случае порчи имущества банк заберет залоговое жилье в качестве компенсации.

Так можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Очень часто ограничения на распоряжение ипотечным жильем, в том числе передаче во временное владение и пользование арендатору, являются неприятным сюрпризом для заемщика. Основная проблема для банка заключается в том, что даже если клиент оказался злостным неплательщиком и его собственность перешла к кредитору, договор аренды продолжает действовать. Данное обстоятельство предоставило возможность недобросовестным клиентам сдавать квартиру в ипотеке на долгий срок аффилированным лицам, фактически удерживая контроль над объектом жилой недвижимости.

Чтобы пресечь подобные незаконные действия, многие банки приняли решения внести в кредитный договор условие о запрете передачи во временное пользование жилья арендатору.

Такое нововведение негативным образом отразилось в том числе и на добросовестных клиентах, которые планировали приобрести недвижимость на заемные средства и в дальнейшем сдавать ее. В новых условиях заемщики вынуждены просчитывать возможную выгоду от покупки жилого помещения, сдать которое они не смогут, пока не погасят задолженность перед банком. Для многих введенный запрет оказался решающим фактором для отказа от сделки, что отрицательно повлияло на рынок первичного жилья.

Для обладателя правом собственности на находящуюся в залоге недвижимость существует 3 вероятных сценария распоряжения жилым помещением:

• Передача квартиры во временное пользование арендатору определенно разрешена кредитором или ипотечный договор не содержит на этот счет никаких указаний. В данной ситуации обе заинтересованные стороны могут совершенно беспрепятственно обсуждать условия сдачи в аренду жилья, находящегося в залоге у банка.
• Сдавать квартиру в ипотеке собственник может, если соблюдены некоторые договоренности. Например, банк может потребовать от заемщика получить письменное согласие кредитора. Часто в ипотечном договоре можно встретить условие, согласно которому сдавать квартиру в ипотеке собственник может на ограниченный срок и без автоматической пролонгации.
• Банк полностью запрещает самостоятельно распоряжаться залоговым имуществом. В данной ситуации любые манипуляции заемщика с целью получения прибыли от сдачи жилья, купленного в ипотеку, в аренду будут считаться незаконными.

Образец договора аренды

Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.

В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

• данные о сторонах сделки;
• предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
• срок аренды;
• стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
• права и обязанности сторон;
• ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата, подписи сторон.

Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.

Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:

• в каком регионе расположена квартира.
• какая сумма в нее была вложена.

Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.

	Москва	Регион
Стоимость, руб	5 000 0000	2 000 000
Срок ипотеки	20 лет	20 лет
Ипотечный платеж, руб	38 000	18 000
Затраты на ремонт, руб	700 000	500 000
Стоимость аренды “как есть”  в долгосрок, руб.	до 30 000	10 000
Стоимость аренды 2 студий в долгосрок, руб.	50-60 000	20 000
Стоимость посуточной аренды, в сутки за студию, руб.	4 000	1500
Доход от посуточной аренды с 2 студий, в месяц, руб.	240 000	90 000
Чистый доход инвестора в месяц, руб.	180 000	60 000