Покупка квартиры в новостройке - что нужно знать и с чего начать? пошаговая инструкция

“Barkli Медовая долина” от Barkli. Фьюжжжжжн и другие

“Barkli Медовая долина” — это комплекс комфорт-класса от застройщика, который в основном известен по объектам класса “бизнес” и “элит”. В этот раз Barkli решил построить в Новой Москве 9 монолитно-кирпичных домов высотой в 4-6-7 этажей. В офисе продаж есть шоу-рум в котором вы можете выбрать один из трех предложенных вариантов отделки. Дизайн квартир разрабатывал Егор Сомов — постоянный участник телепередачи «Квартирный вопрос», если среди потенциальных покупателей есть фанаты этой телепрограммы, то эта новость станет для них весомым доводом “за”. Что же за стили предлагает Егор “Скандинавский минимализм” — светлые тона с яркими элементами, это лаконичный и неброский стиль. “Современная классика” — элегантно, практично, без изысков и экспериментов с цветом. “Фьюжн” — необычное объединение фактур, материалов и аксессуаров, самый яркий и необычный вариант. Площадь квартир с отделкой от 21 до 81 м2, а их цена от 2 025 000 до 8 037 000 рублей. Квартиры без отделки в этом комплексе стоят от 2 100 000 до 7 250 000 рублей.

Выбор недвижимости.

Советы по приобретению жилья

Сегодня поговорим о поиске квартиры в черте города, а также рассмотрим варианты приобретение дома за городом. Рынок недвижимости наполнен самыми разнообразными предложениями и готов подобрать жилплощадь под каждого желающего.

Однако, есть некоторые критерии выбора, последовав которым, вы можете стать обладателем той недвижимости, которую желаете.

При покупке квартиры, которая находится в черте города, данные критерии могут не иметь большого влияния, ведь вместе с быстрорастущими домами и зданиями преуспевают и социальные удобства, такие как школы, детские сады, поликлиники, парковочные места, транспортная развязка.

Если же вы решили купить загородный дом, даже недалеко от города, то на все это следует обратить внимание, так как не всегда рядом с хорошим домом может стоять школа или детский сад. А это очень важные объекты для большого количества людей

На что нужно обратить внимание, когда встал вопрос покупки жилья. Прежде всего — это воспользоваться помощью профессионалов, которые прекрасно знают все особенности рынка недвижимости (https://brosalin.ru/realty/)

Во вторую очередь учесть несколько пунктов, способных повлиять на решение покупателя. Это месторасположение, социальная развитость района, качество предлагаемого жилья. О каждом пункте мы поговорим отдельно.

Месторасположение интересующего жилья. Это один из самых важных, а порой и решающий критерий при выборе недвижимости. Приобрести квартиру ближе к работе, супермаркетам, торговым центрам. Однако, помешать выбору может и стоимость, ведь она различается по районам и довольно ощутимо.

Социальная развитость района. Это удобства, которые ждут вас при приобретении жилья. То есть, школы, сады, магазины, аптеки и другие объекты каждодневных нужд. Однако, сейчас все чаще вместе с новыми застроенными кварталами строятся и школы и детские сады.

Качество интересующей недвижимости. Даже новый дом имеет ряд недочетов, которые лучше выявить заранее. Если вы решили покупать дом, то его необходимо проверить и делать это лучше всего со специалистом. А проверять нужно, фундамент, стены, крышу, то есть все основные узлы здания. Тогда вы сможете быть уверены, что дальнейших проблем с его эксплуатацией у вас не возникнет.

Из всего вышеперечисленного следует указать и тот факт, что самое большое влияние при выборе жилой собственности, конечно же имеет стоимость. Все же люди предпочитают приобретать более дешевые квадратные метры, но не переплачивать за какие-либо дополнительные удобства. Надеемся данная статья поможет вам определится и сделать правильный выбор!

Вы смотрели авторскую статью «Выбор недвижимости. Советы по приобретению жилья»

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.

Перечислим основные виды договоров с компаниями:

Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
Договор уступки права требования (цессии);
Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.

Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.

Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.

Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.

Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.

Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:

Нужно убедиться в реальности существования договоров.
По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
Наличие разрешения на строительство.
Правильно оформленный участок.
Проект прошел все необходимые согласования.

Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.

Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:

Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
«Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.

Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.

Обязательные пункты договора:

четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
сроки выполнения работ и сдачи дома;
цена договора;
порядок и форма оплаты;
срок гарантий на объект;
описание непредвиденных обстоятельств;
список документации, необходимой для проведения строительства;
срок действия этого договора;
реквизиты сторон.

Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.

Сам механизм приобретения квартир в новостройках еще не на сто процентов отлажен. Много трудностей нужно преодолеть, чтобы стать полноправным хозяином собственного жилья.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Квартира без отделки. Что должно быть внутри?

Квартира без отделки — это коробка, с подведенными коммуникациями и защищенная от непогоды. В таких квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки и электрическая разводка, стены не оштукатурены, отсутствуют откосы, подоконники, сантехническое оборудование и т. д.

В квартире без отделки должно быть:

— выполнено остекление окон (в большинстве случаев устанавливаются пластиковые рамы и стеклопакеты);

— залита черновая (строительная) стяжка пола;

— выполнена разводка труб отопления и установлены радиаторы;

— подведены инженерные коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, электрическая сеть);

— смонтирована общедомовая вентиляция;

— установлена входная дверь.

— если проектом предусмотрены межкомнатные перегородки, на полу должна быть выполнена разметка из кирпича.

Оформление покупки квартиры в новостройке

Схемы покупок жилья в новостройках, как уже отмечалось, в большинстве случаев предполагают приобретение объекта недвижимости на разных этапах строительства многоквартирных домов. Ввиду этого, при изначальном оформлении таких сделок, будущий собственник новостройки получает не саму квартиру, а право требовать ее получения при окончании застройщиком работ.

Покупка жилья в строящемся многоквартирном доме не может быть оформлена договором купли-продажи, поскольку такая сделка может быть заключена только после сдачи здания в эксплуатацию.

Форма документа, в свою очередь, зависит от применяемой схемы покупки жилья, что следует рассмотреть более подробно.

Договор покупки новостройки

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, привлечение частных инвестиций для строительства застройщиками многоквартирных домов допускается путем предоставления права участия в долевом строительстве, путем предоставления членства в ЖСК и путем выпуска и предоставления жилищных сертификатов. С учетом этого определяются виды договоров, путем заключения которых можно купить квартиру в новостройке. Среди них выделяют:

Договор участия в долевом строительстве. Документ регулируется ст. 4 ФЗ № 214, согласно которой он заключается в письменной форме и предполагает исполнение обязательств по строительству недвижимости и оплате обусловленной цены за это. Безопасность такой схемы покупки новостройки гарантируется обязательной государственной регистрацией сделки, а также наличием залога на случай банкротства застройщика.
Договор цессии. ДДУ предполагает право дольщика требовать от застройщика передачу квартиры в будущем. Указанные право, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) может быть передано по договору уступки прав любому другому лицу. По нему граждане покупают строящуюся недвижимость не у застройщика, а у инвестора. Такой договор, согласно ст. 11 ФЗ № 214 может заключаться до момента передачи недвижимости и также требует госрегистрации.
Договор паенакопления в ЖСК. Данный способ приобретения новостроек предполагает создание кооператива будущих жильцов, которые инвестируют в строительство дома путем выплаты оговоренного заранее пая. Подобные схемы отличаются пониженной стоимостью приобретаемой недвижимости, отсутствием обязательной госрегистрации сделок и связанными с этим повышенными рисками для пайщиков.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

заявление о проведении госрегистрации;
документы, удостоверяющие личность;
нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

заявление о проведении госрегистрации;
договор, заключенный с застройщиком;
паспорт;
акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Покупка новостройки в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», право дольщиков, требовать в будущем получения квартиры, возникшее у них по ДДУ, может быть самостоятельным предметом залога. Это позволяет гражданам, заключающим такие договоры, получать ипотечное кредитование, обеспеченное лишь их правом на получение квартиры.

Ипотека по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае заключения договора кредитования под залог прав требования, ипотека возникает в силу закона, регистрируется вместе с самой сделкой и не требует уплаты госпошлины (абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.11 № 13905/10 ).

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки. Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Подводные камни (риски) при покупке квартиры у застройщика

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Самой распространенной проблемой и риском дольщиков, инвестирующих в еще не построенные многоквартирные дома, является банкротство застройщиков.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры

Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
Кто является основным инвестором?
Где была опубликована проектная документация?
Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
Какова стоимость квадратного метра жилья?
Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Проверяем техническое состояние дома

При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.

Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.

Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.

Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.

Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.

Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.

Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.

Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.

Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно

Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев

Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.

На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.

Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.
Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант

Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме

В заключение

Практика показывает, что недочеты разного масштаба обнаруживают почти при каждом приеме квартир. Так что не стоит удивляться. Но также это не значит, что стоит идти на поводу у застройщика и соглашаться на уговоры в ущерб своим интересам.

Жилье с существенными изъянами – это не то, за что кому-либо хочется платить большие деньги. Закон на стороне покупателя, полностью защищая его имущественные права. Если застройщик не хочет идти на компромисс или игнорирует дольщиков, это является грубым нарушением законодательства. Застройщик понимает, что в этом случае выигрыш оппонента в суде – лишь вопрос времени.

Избегайте угроз или давления со стороны строительной компании, заручитесь поддержкой (и личным присутствием) адвоката. Так вы сможете парировать любой встречный аргумент и отстоять свои права.