Квартира вместо отеля. как работает и сколько стоит аренда квартир на сутки

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Скачать бланк налоговой декларации 3-НДФЛ
Скачать образец налоговой декларации 3-НДФЛ

СПРАВКА: В соответствии со ст.208 НК РФ, доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом.

Правила, которых стоит придерживаться, если вы сдаете квартиру в аренду посуточно

Первое: никогда не забывайте про договор аренды

Даже если квартиросъемщик снимает жилье на сутки, полдня, два часа – договор между двумя сторонами (арендодателем и нанимателем) обязательно должен быть подписан. Это официальный документ, благодаря которому сделка становится законной. Кроме того, он защищает ваши интересы, если жилец нарушает прописанные в нем условия. Иначе говоря, договор аренды, даже если он действует в течение всего лишь одного дня, – это гарант безопасности вашего имущества. Им нельзя пренебрегать.

Второе: интерьер жилплощади не должен быть слишком дорогим

Евроремонт, индукционная плита и венецианская штукатурка – это, конечно, здорово. Но не для посуточной аренды. Оформлять квартиру «на широкую ногу» в данном случае крайне не рекомендуется. Лучше обойтись обычной, но добротной мебелью, которую будет легко починить или заменить при поломке. «Просто, но со вкусом» – главный принцип обустройства жилья, предназначенного для непродолжительного найма.

Третье: необходимо застраховать имущество в квартире

Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами решит множество проблем, связанных с причинением ущерба арендованному жилью

Так, подписывая договор аренды, квартиросъемщик возьмет на себя обязательство возместить нанесенный имуществу вред, виновником которого он стал умышленно или же по неосторожности

Четвертое: фотографии жилплощади должны быть красивыми

Тут все очевидно: отраженные на фото комфорт, уют и благоустроенность привлекут больше заинтересованных лиц, да еще и за неплохую цену.

Пятое: активно размещайте объявления в интернете

Электронные сервисы бронирования, например, booking.com – это как раз то, что вам нужно. Но одного сайта, разумеется, будет недостаточно. Не обходите стороной и его аналоги, а также старый добрый «Авито». Помните, что реклама никогда не бывает лишней.

Шестое: предлагайте арендатору дополнительные услуги

Чай, кофе, полотенца, алкоголь – все это можно относительно дешево закупить самостоятельно, а продавать дороже, за повышенную стоимость. Такой бизнес-подход позволит вам выручить больше средств с найма квартиры арендатором.

И напоследок:

Если вы сомневаетесь в том, что у вас получится реализовать все вышеперечисленные аспекты в одиночку, неплохой идеей будет прибегнуть к услугам агентств недвижимости. Эксперты рынка грамотно организуют, а затем проконтролируют каждый этап процесса, тем самым избавляя вас от чрезмерных хлопот.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Как делится приватизированная квартира при разводе

Общие положения аренды изложены в главе 34 ГК РФ.

По мнению экспертов, снимать квартиру в Москве посуточно так же выгодно, как заказывать номер в гостинице. Однако в зависимости от отдельных условий, снять жилье у хозяина может оказаться выгоднее приблизительно на 20%.

Другие преимущества для съемщиков квартиры:

как правило, частью жилого помещения является оборудованная кухня, в которой есть все необходимое для приготовления пищи, что избавит от лишних трат на рестораны или кафе;
обычно в оплату гостиничного номера входят сопутствующие услуги, такие как чистка обуви, стирка одежды и прочие (большая часть туристов переплачивает зря, поскольку данными услугами даже не пользуются);
если снимать квартиру посуточно, можно выбрать максимум комфорта, не боясь разориться (вряд ли, владелец попросит баснословные деньги за такой кратковременный съем).

Сдавать квартиру выгодно посуточно и самим владельцам:

при непродолжительном сроке аренды меньше рисков, поскольку за сутки или неделю нанести вред недвижимости труднее, чем при длительном проживании (от месяца и более);
дополнительный заработок — если квартира «простаивает», ее можно сдавать и получать за это деньги, практически ничего не делая;
в любой момент можно переехать в квартиру, когда в этом возникнет необходимость, и не ждать окончания срока аренды, как это бывает при длительном проживании постояльцев на основе договора.

Также выгодно сдавать квартиру посуточно тем, кто планирует продать данный объект недвижимости. Сбор необходимых документов и поиск покупателей займет определенное время. Так пусть в этот период «квартира работает на вас». А если постояльцы не задерживаются больше суток, в любой момент жилую площадь можно продать.

Варианты старта посуточного бизнеса

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Конкуренция с гостиницами

Посуточная аренда более доходна, чем долгосрочная, но и более рискованная, так как размещая объявление о сдаче в аренду вашего дома или квартиры посуточно, вы «заходите» на совершенно другой рынок — с другими правилами и более серьезными конкурентами.

В отличие от долгосрочной аренды, в посуточной клиенты ценят прежде всего не качество жилья, а сервис. Они хотят видеть чистые комнаты, аккуратную и чистую постель, полотенца, белье, хорошую и исправно работающую технику, удобную кровать, возможность перекусить и многое другое. То есть по сути все то, что предлагают гостиницы.

Сможете ли вы сделать такой же качественный сервис как у гостиниц, даже с тремя звездами? Не факт. Ведь это серьезные расходы, начиная от расходов на прачечную и заканчивая персоналом. А это значит: для того, чтобы клиенты выбрали вас, а не гостиницу, придется демпинговать ценой. В итоге маржинальность аренды резко снижается и зачастую затея с посуточной арендой оказывается нерентабельной.

Посуточная аренда квартир по закону

Посуточная сдача квартир в аренду по правовым последствиям ничем не отличается от обычных долгосрочных арендных отношений. Единственная разница возникает для договоров, заключаемых на срок свыше года – их нужно регистрировать в Росреестр с внесением сведений в ЕГРН.

Сдавая квартиру на одни или несколько суток, собственник должен соблюдать нормы ГК РФ:

даже краткосрочная аренда является сделкой, поэтому стороны должны согласовать все ее существенные и дополнительные условия (срок размещения, помещение для заселения, размер арендной платы и порядок ее внесения);
посуточная аренда может осуществляться без заключения письменного договора, однако постоялец вправе требовать выдачи подтверждающих бланков (например, квитанции или расписки о приеме денег);
кроме предоставления помещения во временное пользование собственник не обязан оказывать никаких дополнительных услуг, если это не предусмотрено договором.

При посуточной аренде собственник заинтересован в привлечении клиентов. Поэтому сам поддерживает чистоту в квартире, предоставляет чистое белье, столовые приборы. Могут оказываться и иные услуги, если об этом договорились стороны. Однако арендодатель не обязан содержать собственную службу для приема гостей и оказания им услуг, разрабатывать положения и правила.

Так как квартира относится к жилым помещениям, арендодатель и арендатор обязаны соблюдать общие требования ЖК РФ:

не ухудшать техническое состояние помещений и многоквартирного дома, мест общего пользования;
не мешать соседям и иным жильцам дома (это касается и мест общего пользования);
своевременно оплачивать коммунальные услуги (эта обязанность возлагается на собственника квартиры);
соблюдать правила тишины, утвержденные нормативными актами субъекта РФ;
не размещать в жилом помещении производства и заведения общепита, проводить религиозные службы с массовым посещением.

На жилые помещения распространяются общие правила пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В отличие от гостиниц, собственник квартиры не должен проходить согласований с пожарным ведомством или Роспотребнадзора. Однако при разовом или систематическом нарушении указанных правил, жалобу могут подать другие жильцы подъезда или многоквартирного дома.

Формально, сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, хотя собственник извлекает дополнительный доход. Однако даже без регистрации ИП или юридического лица, арендодатель обязан декларировать полученные доходы, самостоятельно рассчитывать и уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Для этого по итогам года подается декларация в ИФНС.

Налоговая служба вправе проводить проверки в отношении граждан, сдающих свое жилье за плату. При выявлении нарушений налогового законодательства, последуют штрафные санкции по НК РФ и КоАП РФ. На практике, сделать это почти невозможно, так как отследить посуточную аренду крайне сложно. Риск попасть под налоговые санкции возникает только при агрессивной и постоянной рекламе аренды квартир, по которой налоговая служба может организовать контрольную проверку.

Законно ли?

Согласно нормам законодательства РФ, владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и сдавать его в аренду или внаем. При этом минимальный срок сдачи недвижимости не установлен (согласно положениям ст. и ГК РФ), соответственно, сдача жилья в аренду посуточно законна, но имеет ряд особенностей.

Чем закончилась история про закон о запрете?

Законопроект предполагает, что деятельность по представлению гостиничных услуг может осуществляться исключительно после перевода помещения в нежилой фонд и оснащения его соответствующим оборудованием.

По задумке составителей под запрет попадали не только хостелы, но и квартиры, сдающиеся на короткий срок, однако, после принятия законопроекта Госдумой во втором и третьем чтении в него были внесены изменения относительно «иных средств размещения», которые были выведены из-под юрисдикции будущего закона.

В марте 2019 года Совет Федерации отклонил законопроект и отправил его на доработку, подчеркнув, что сенаторы поддерживают его, и причиной отказа послужили слишком сжатые сроки, которые могут привести к закрытию множества частных гостиниц и существенному сокращению рабочих мест. Начало действия закона было перенесено на начало 2020 года.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Общие положения аренды изложены в главе 34 ГК РФ.

По мнению экспертов,
снимать квартиру в Москве посуточно так же выгодно, как заказывать номер в
гостинице. Однако в зависимости от отдельных условий, снять жилье у хозяина
может оказаться выгоднее приблизительно на 20%.

Другие преимущества для съемщиков квартиры:

как правило, частью жилого помещения является оборудованная кухня, в которой есть все необходимое для приготовления пищи, что избавит от лишних трат на рестораны или кафе;
обычно в оплату гостиничного номера входят сопутствующие услуги, такие как чистка обуви, стирка одежды и прочие (большая часть туристов переплачивает зря, поскольку данными услугами даже не пользуются);
если снимать квартиру посуточно, можно выбрать максимум комфорта, не боясь разориться (вряд ли, владелец попросит баснословные деньги за такой кратковременный съем).

Сдавать квартиру
выгодно посуточно и самим владельцам:

при непродолжительном сроке аренды
меньше рисков, поскольку за сутки или неделю нанести вред недвижимости труднее,
чем при длительном проживании (от месяца и более);
дополнительный заработок — если квартира
«простаивает», ее можно сдавать и получать за это деньги, практически ничего не
делая;
в любой момент можно переехать в
квартиру, когда в этом возникнет необходимость, и не ждать окончания срока
аренды, как это бывает при длительном проживании постояльцев на основе
договора.

Также выгодно сдавать
квартиру посуточно тем, кто планирует продать данный объект недвижимости. Сбор
необходимых документов и поиск покупателей займет определенное время. Так пусть
в этот период «квартира работает на вас». А если постояльцы не задерживаются
больше суток, в любой момент жилую площадь можно продать.

Подводные камни при сдаче квартир посуточно

Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:

1. Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):

составляйте грамотный договор;
как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.

Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;

2. Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;

3. Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.

По закону я больше не могу оказывать гостиничные услуги. Расскажите, что к ним относится.

Определение «гостиничная услуга» есть в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности» и в Правилах предоставления гостиничных услуг. В Приложении к Положению о классификации есть информация, какие услуги должны оказывать гостиницы для присвоения им той или иной категории. Чтобы понять, оказываете ли вы гостиничные услуги, опирайтесь на эти документы.

К гостиничным услугам можно отнести, например:

питание;
прокат автомобилей;
продажа экскурсий и билетов;
обмен валюты;
поднос багажа из машины в номер и из номера в машину;
бытовое обслуживание: стирка, уборка, глажка и другие услуги, которые отельер устанавливает в Правилах проживания и Прейскуранте на услуги.

Правила и все тонкости страхования: нужно ли оно, что и где страховать?

Страхование квартиры поможет решить чрезвычайные ситуации

Перед подписанием договора, уделите внимание тому, какой тип страхования вы выбираете. Решите, на какую сумму будет застрахована квартира или предмет мебели

Например, вы застраховали стены, пол и потолок, но упустили бытовую технику и мебель, которая может быть испорчена арендатором.

Что поддаётся страхованию:

конструктивные элементы (стены, пол, потолок и балкон);
внутренняя отделка и инженерные сети;
движимое имущество (мебель, техника, одежда, декор);
гражданская ответственность (компенсация соседям, если их имущество пострадало по вашей вине);
несчастный случай (пожар, залив, кража).

Особенности

Сдача посуточно более выгодна, но имеет ряд нюансов:

Возможна порча недвижимости и имущества. Временные жильцы редко бережно относятся к чужой собственности.
Возрастает вероятность возникновения споров и конфликтных ситуаций с соседями.

Возникает и ряд бытовых проблем:

увеличение затрат на уборку помещений после выезда квартирантов;
частая стирка постельного белья и прочих текстильных элементов;
необходимость частого приема звонков и регулярные встречи с клиентами;
урегулирование конфликтов с соседями и управляющей компанией;
выселение жильцов в случае нарушения ими режима пользования помещением.

Важно! Необходимо тщательно отнестись к составлению договора найма — в нем должны быть учтены все подробности, касающиеся пользования помещением и внесения платежей

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос — где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Особенности выбора квартир посуточно

Главное преимущество посуточной аренды квартиры — это экономия, порой в несколько раз по сравнению с арендой номера в гостинице

Итак, посуточные квартиры бывают разными по своему уровню комфорта, стоимости, расположению

Существует ряд моментов, которые, в первую очередь, следует брать во внимание

1. Цена аренды квартиры посуточно.

Стоимость должна соответствовать предложению. Не стоит гнаться за слишком низкой ценой, так как аренда квартир посуточно дешево, как правило, предполагает жилье с недостатками (квартиры в подвальных или полуподвальных помещениях, в неблагоприятных районах, без ремонта и др.). Может оказаться так, что при аренде недорого жилья по итогу вам будет выставлен счет за коммунальные услуги. Сложив стоимость аренды и дополнительных платежей, получится круглая сумма. Также недоверие вызывают варианты с завуалированной и неуказанной ценой. Удобная система поиска на сайте позволит определиться с выбором, так как анкета каждой квартиры сопровождается достоверными данными о стоимости аренды и подробной информацией о жилье.

2. Общее состояние квартиры и дома.

При личной беседе с арендодателем или поиске квартиры в базе данных необходимо обращать внимание на наличие отопления, кондиционера, работающего лифта, беспроводного Интернета и прочих «коммунальных благ». Даже если вы выбираете квартиру бизнес-класса, нет гарантии, что она на сто процентов будет соответствовать заявленным требованиям

3. Район и его инфраструктура.

При выборе района не обязательно концентрироваться на центре, где порой стоимость аренды квартир посуточно завышена как раз таки из-за выгодной локации. Есть смысл выбрать жилье в спальном районе недалеко от центра, куда можно легко добраться на авто или общественном транспорте. Просчитайте заранее, возможно, такая экономия поможет уберечь ваш бюджет от больших трат на аренду квартиры в самом центре.

4. Количество комнат.

Сегодня есть масса вариантов квартир-студий, которые фактически однокомнатные, но имеют обеденную, спальную, гостиную зоны. Также есть смысл заранее оповестить арендодателя о том, что вы будете пользоваться только одной комнатой, что, вполне вероятно, отразиться на стоимости жилья.

5. Раннее бронирование.

Очень часто при раннем бронировании можно «выбить» жилье по приемлемой цене. Это актуально, если вы наверняка знаете, что будете ехать в город по делам или личным вопросам либо же хотите сделать сюрприз своей второй половинке, устроив романтический ужин. Предоплата — это хорошая гарантия того, что вы уже точно забронировали нужное жилье, и форс-мажоры со стороны арендодателя не нарушат планы. Но у вас на руках должны быть чеки или счета-фактуры, свидетельствующие о внесении предоплаты.

6. Время расчета.

Классический вариант — заезд в 14:00, выезд — в 12:00. Но это время всегда можно скорректировать, правда, за дополнительные часы придется немного доплатить.

При аренде жилья посуточно чаще всего заключается договор, при этом документы должен предоставлять не только арендатор, но и арендодатель

Обращайте внимание на документы

При аренде жилья посуточно чаще всего заключается договор, при этом документы должен предоставлять не только арендатор, но и арендодатель. Вы вправе требовать чеки-фактуры, документы, которые разрешают физическому или юридическому лицу сдавать жилье в аренду. Это делается во избежание моментов, когда квартиры «пересдаются» и, к примеру, после внесенной предоплаты нерадивый арендодатель исчезает и на жилье претендует еще один или несколько клиентов. Запомните золотое правило: документы, которые подтверждают законность сделки, необходимо всегда перепроверять.

8. Залог как гарантия для арендодателя.

Часто люди, которые сдают жилье, страхуют себя от рисков кражи или повреждения имущества, запросив у арендатора залог. Как правило, это сумма денег, эквивалентная нескольким суткам проживания в квартире. Если этот момент прописан в договоре, в этом нет ничего предосудительного. Хотя на практике все больше арендодателей верят на слова, боясь упустить жильцов и прибыль.

9. Выберите постоянного арендодателя.

Если вы планируете регулярно снимать жилье в определенном районе, стоит выбрать одного проверенного арендодателя. Еще лучше — стать постоянным пользователем сайта наЧас.ру, где можно организовать удобный поиск жилья по карте, району. Здесь постоянно обновляется база данных, все фото — достоверные, позволяют в деталях рассмотреть жилье и определиться с выбором.

Как найти квартирантов?

Невозможно узнать, как быстро разбогатеть с нуля в России, если не научиться продвигать свой бизнес и привлекать потенциальных заказчиков. Может показаться, что спрос на рынке посуточной аренды квартир значительно превышает предложение, но и конкурентов в этом деле немало.

Борьба с ними начинается ещё на этапе составления объявления

Рекламный текст должен быть достаточно оригинальным, чтобы обращать на себя внимание, но в то же время подробным и понятным для клиентов. В нём необходимо упомянуть следующее:

Площадь помещения, количество комнат и спальных мест, тип санузла, наличие балкона или лоджии;
Район расположения жилья, этаж, расстояние до ближайших станций метро или остановок, наличие парковки;
Перечень основных и дополнительных удобств — наличие холодильника, телевизора, стиральной машины, кондиционера, доступа в интернет;
Пожелания арендодателя касательно пола, возраста, национальности, социального положения клиентов.

К тексту следует приложить несколько качественных фотографий, показывающих помещение с выгодных ракурсов. Без них количество обращений и звонков по рекламе может снизиться в два-три раза. Желательно снабдить снимки водяными знаками в виде номера телефона, чтобы их не использовали самозваные риелторы.

Когда текст объявления многократно проверен и отшлифован до блеска, возникает вопрос — где же лучше продвигать аренду квартир посуточно как бизнес? Поскольку избыток клиентов лучше, чем их недостаток, стоит использовать все инструменты:

90% граждан ищут жильё через интернет, поэтому следует разместить предложения на всех туристических агрегаторах, досках объявлений и порталах о недвижимости: