Битва мнений: жизнь в новостройке vs. жизнь во вторичке

Стоит ли оформлять ипотеку в новостройке

Безусловно, улучшение жилищных условий — это отличный план. Однако заемщику рекомендуется заранее продумать о процессе возврата кредита. Для этого предстоит оценить соотношение собственных доходов и размера ежемесячного платежа. Если возникают сомнения относительно своевременного возмещения долга, то лучше отказаться от подобной процедуры. В таком случае есть вероятность возникновения конфликтной ситуации с кредитором.

• сумму кредита;
• период возврата долга;
• размер первоначального взноса.

Как только эти данные будут обработаны системой, на экране появится размер переплаты в рамках ипотечного кредита, а также размер ежемесячного взноса.

Конечно, более точную информацию предоставит сотрудник компании по телефону или в момент обращения в отделение банка. Если предлагаемые условия полностью подходят потенциальному заемщику, то вариант приобретения ипотечной квартиры в новостройке станет для него хорошим вариантом для улучшения жилищных условий.

Выбор формата ипотеки

Еще десятилетие назад российские банки отдавали предпочтение ипотеке, позволяющей купить готовую квартиру на вторичном рынке. Сейчас же финансовые учреждения активно сотрудничают со строительными компаниями и предлагают своим клиентам массу преимуществ: от более низких процентов до проведения акций.

Дополнительно такие вложения могут стимулировать и сами компании. Например, сейчас в некоторых городах покупка новостройки в ипотеку от застройщика подразумевает получение кэшбэка. Если учесть, что стоимость недвижимости достаточно высока, можно понять, что есть вероятность вернуть ощутимую сумму (может достигать 300 000 рублей).

Условия регистрации права собственности

Регистрация ПС в новостройке имеет свои особенности. Здесь многое будет зависеть от надежности строительной компании. Сделка пройдет намного проще, если застройщик выполнил все необходимые действия:

• была успешно пройдена приемка объекта недвижимости специальной комиссией;
• произошла сдача дома в эксплуатацию, сопровождающаяся соответствующим оформлением;
• в БТИ был сдан технический паспорт объекта;
• новостройка была поставлена на кадастровый учет;
• был оформлен протокол о распределении объекта;
• объект зарегистрирован в Росреестре и ему был присвоен адрес.

Перед выбором компании-застройщика покупателю надо убедиться, что она имеет хорошую репутацию и всегда выполняет все необходимые действия по юридическому и иному сопровождению объекта недвижимости.

Также, чтобы оформить квартиру в собственность, важно убедиться, что соблюдены все перечисленные ниже условия:

• введение объекта недвижимости в эксплуатацию;
• открытие государственной регистрации квартир в сданном объекте;
• наличие полного комплекта документов.

Аргументы «Против»

Высокие риски

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса

Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Длительное ожидание

Даже если жилой комплекс построен в рамках сроков и банкротства не случилось, квартиру все равно придется долго ждать. В среднем, многоэтажный панельный дом сооружается около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.

Нужно также учесть, что потребуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций. И нередко это обстоятельство затягивает сроки ввода в эксплуатацию. Это случается по вине ресурсоснабжающих организаций, которые постоянно затягивают установленные сроки.

Квартиры могут продаваться с отделкой и без. На проведение ремонта застройщику также понадобиться дополнительное время. Корпуса с отделкой сдаются, как правило, на 2-3 месяца позже других.

Даже когда строительство, подведение коммуникаций, ремонт и отделка закончились, ключи отдадут не сразу. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.

Затраты на съемное жилье

Время, затраченное на строительство, связано не только с длительным и волнительным ожиданием, но и с неожиданными затратами. Если резервного жилья на этот срок нет, придется его снимать и оплачивать аренду. А если квартира покупается в счет ипотечного кредита, то одновременно еще платить банку.

Например, квартира на стадии котлована в одном из жилых комплексов приобретается за 6 миллионов рублей. Первый взнос составляет 3 миллиона рублей. Покупатель берет ипотечный кредит под 10 % еще на 3 миллиона рублей. В среднем, срок кредита составляет 20 лет. Поэтому ежемесячный платеж будет равен примерно 29 тысячам рублей.

За съем жилья уйдет примерно 30 тысяч рублей в месяц. При нехитрых подсчетах получается, что за 3 года покупатель потратит более 1 миллиона рублей за аренду, 1 миллион рублей — на выплату ипотеки за квартиру, которой пока еще нет.

Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит дороже на 15 %. Его стоимость составит 6,9 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в этом случае составит 37,6 тысяч рублей. А вот за аренду платить не нужно будет. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.

Необходимо отметить, что более высокий платеж сохранится в течение всего время действия ипотечного кредита. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За все время ипотеки переплата составит 5,1 миллиона рублей против 3,9 миллиона рублей.

Сокращение переплаты возможно при досрочных погашениях. На эти цели можно направлять средства, которые могли бы быть потрачены за съем жилья.

В первые годы расходы будут сопоставимыми, но вот нервов и рисков, связанных с ожиданием конца стройки, не будет. Поэтому рассчитывать, на сколько дешевле вам обойдется квартира на стадии котлована, стоит с учетом всех нюансов.

Цены не всегда растут

В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем показателе роста цены в 15 %.

Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только существенно увеличится, но и уменьшится. Поэтому выгодность покупки жилья на стадии котлована сводится к нулю.

На данный момент во многих проектах ЖК цены возрастают всего на 5-7 %, а некоторые проекты и вовсе имеют отрицательную динамику из-за ошибок в расчетах. Отсюда вывод — не всегда покупка жилья на ранней стадии приведет к экономии.

В финале застройки остаются неликвидные объекты

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Первичное жилье обладает очевидными плюсами, среди которых и сниженная стоимость квартиры. Однако потенциальные покупатели не осведомлены о том, как оформляется такая ипотека, ведь очевидно, что условия и процесс оформления будут иными.

Это обосновано хотя бы тем, что на этапе строительства квартира не может быть отдана в залог банку, и не понятно, каким образом кредитор собирается контролировать процесс выплаты долга.

Оформление ипотеки такого типа аналогично обычной. Все, что связано с ее получением, оговаривается в 102 Федеральном законе «Об ипотеке». Согласно первому пункту его пятой статьи, объектом договора об ипотеке может быть любая недвижимость, в том числе и дома, строительство которых не завершено.

Рекомендуем к просмотру:

Однако некоторые отличия все же имеются, и они заключаются в следующем:

Для оформления ипотеки Вам не потребуется свидетельство о собственности. Это объясняется тем, что собственником квартиры и всего дома является застройщик, вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Техпаспорт выдается только после этого и кредитор не может просить этот документ;

После оформления, на недвижимость не накладывают обременение. Помимо того, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке выдается Вам не в залог. А для того, чтобы изъять у Вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обяжет оформить право требования, которое предоставляет банку возможность конфисковать ее и продать после. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве;

Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после ее сдачи в эксплуатацию;

Процентных ставок будет две

Важно отметить то, что они не ставятся одновременно. Первая ставка выставлена лишь на время строительства дома, а вторая – уже после того, как недвижимость будет сдана

Они отличаются своим размером – первоначальная ставка будет выше.

Процентная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынках

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
• Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
• Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т.д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях. При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Список документов для оформления собственности на квартиру

В общих чертах список необходимых для оформления ПС документов будет выглядеть так:

• документы, удостоверяющие личности всех собственников (это могут быть паспорта или свидетельства о рождении – в зависимости от возраста члена семьи);
• правоустанавливающая справка (например, договор долевого участия);
• ипотечное соглашение;
• согласие залогодержателя в письменном виде на владение и пользование объектом залога;
• перечисленные выше документы, полученные у застройщика и БТИ.

Также в регистрирующий орган следует представить квитанцию об оплате государственной пошлины. На данный момент она оставляет 2 000 рублей.

Следует учесть, что в некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные справки:

• согласие органа опеки (в случае, если хотя бы одним из собственников жилья – несовершеннолетний ребенок);
• доверенность, заверенная надлежащим образом, если ПС регистрируется только одним из нескольких совершеннолетних собственников (или представителем собственника).

Сотрудники Росреестра могут запросить представить и другие документы. Каждый случай индивидуален.

Заявителям следует обратить внимание, что каждую справку нужно представить вместе с копией, кроме документов, удостоверяющих личность

На что обращает внимание банк при одобрении?

Главный фактор одобрения заявки на ипотечный кредит – убеждение банка в платежеспособности заемщика на период кредитования

Здесь принимается во внимание не только уровень доходов потенциального покупателя на этапе подготовки сделки, но также и стаж работы на всех местах как фактор минимизации рисков того, что заемщик может оказаться безработным

А вот кому наверняка откажут в ипотеке – так это тем клиентам, которые имеют невыполненные кредитные обременения или плохую кредитную историю.

Приобрести жилье в строящемся объекте в ипотеку будет гораздо проще, если он находится на завершающей стадии строительства, нежели, если проект находится на этапе работы с котлованом. Банки неохотно идут на выдачу ссуды на покупку жилья на первых этапах строительства.

Ипотечные ставки

Аналитики в один голос утверждают — к концу года ключевая ставка ЦБ вырастет до 6%. Соответственно, ипотечные ставки тоже станут повышаться, вернувшись к уровню 2019 года — примерно 10-11% годовых.

Но цель государства — делать жильё доступным, поэтому не исключены новые меры поддержки или продление старых. Так, Владимир Путин поручил правительству разработать вопрос продления ипотеки под 6,5% до 2024 года.

_{Что придумают банки с ипотекой? Фото: yandex.ru}

В это же время ЦБ выступает против продления программы. Регулятор предлагает оставить процентную ставку 6,5% только для проблемных регионов, где требуется поддержка строительной отрасли.

Регионы и застройщики уверяют, что при отмене господдержки введут собственные программы, что не даст ипотечным ставкам значительно вырасти.

Банки тоже готовят свои меры — планируют запуск ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой. Это снизит изначальную ставку, но повысит риск. Если ЦБ станет ужесточать денежно-кредитную политику, то платёж и срок кредита станут повышаться.

Одним словом, пока есть неопределённость в движении ипотечных ставок, но намёков на падение нет.

Особенности сотрудничества с банком

Иногда банки сотрудничают с застройщиками и предлагают потенциальному заемщику конкретные предложения, иногда – дают возможность самостоятельно определиться с проектом. В любом случае, подбору жилья стоит уделить много внимания и удостовериться, является ли строительное предприятие аккредитованным.

Внимание! Дополнительным плюсом сотрудничества с банками считается проверка застройщика со стороны кредитной организации – кредитор заинтересован в том, чтобы обязательства перед покупателем недвижимости были выполнены. Взять ипотеку на квартиру, находящуюся на этапе проектного утверждения не получится

У всех банков есть определенный минимум готовности дома, по достижению которого они начинают рассматривать возможность сотрудничества с застройщиком. Такой минимум в зависимости от банка колеблется от 60 до 70%

Взять ипотеку на квартиру, находящуюся на этапе проектного утверждения не получится. У всех банков есть определенный минимум готовности дома, по достижению которого они начинают рассматривать возможность сотрудничества с застройщиком. Такой минимум в зависимости от банка колеблется от 60 до 70%.

Перед утверждением заявки кредитор проверяет и сам проект – прошел ли он государственную комиссию и договаривается с заемщиком об обеспечении сделки, например, оформлении некого имущества в залог.

Преимущества и недостатки ипотеки на строящееся жилье

Особенности ипотеки на строящееся жилье предполагают наличие у такого формата покупки недвижимости ряда преимуществ и недостатков. К несомненным плюсам можно отнести следующее:

• Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
• Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
• Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.

Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:

1. всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
2. дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
3. возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
4. вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.

И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.

Как оформить кредит на приобретение собственности: пошаговая инструкция

Рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией по оформлению недвижимости в ипотеку. Следуйте пунктам плана – и взятие ипотеки на приобретение собственности не принесет много хлопот.

Куда обращаться?

У потенциального заемщика есть два варианта – либо обратиться сначала в банк и там посмотреть варианты партнеров в сфере недвижимости, либо выбрать в первую очередь застройщика и потом посетить отделение кредитной организации. Чаще всего заемщики пользуются возможностью подобрать жилье самостоятельно.

Первым шагом станет выбор застройщика. Отдавайте предпочтение компаниям, которым вы можете доверять, с завершенными проектами, полной документацией и готовым на 70% домом с квартирой.

С застройщиком подписывается соглашение на бронирование квартиры, понравившейся вам. Договор необходим прежде всего потенциальному покупателю, в нем будут содержаться характеристики недвижимости, условия купли-продажи, а также размер первоначального взноса.

Внимание! После подписания договора вы ничего не должны платить застройщику до момента заключения ипотечной договоренности с финансовой организацией

Как происходит рассмотрение заявки?

На первом этапе от заемщика потребуется стандартный перечень документов – документы, подтверждающие его личность, наличие работы, платежеспособность и договор с застройщиком, указанный в предыдущем абзаце. Заявка рассматривается на общих основаниях – банк может ее сразу же утвердить, запросить дополнительные документы или отклонить.

Будем исходить из того, что финансовой организации предложение покажется привлекательным, в этом случае представитель банка пригласит вас для подписания ипотечного договора в офис.

Какие документы понадобятся?

В данном случае сторонами сделки являются сразу три лица – юридическое лицо в виде банка, застройщик и покупатель недвижимости в кредит. Так что и бумаг требуется больше обычного – покупка на первичном рынке, да еще и в кредит отличается от стандартной договоренности покупателя и продавца на вторичном рынке недвижимости. От владельца дома банку понадобятся такие документы:

1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
3. Акт распределения квартир.
4. Инвестиционный контракт застройщика.

Для заключения сделки понадобятся не оригиналы, а копии вышеуказанных бумаг. Отметим, что иногда финансовые организации предъявляют в качестве обязательного меньший перечень, но ради собственного спокойствия советуем попросить у застройщика все документы.

Свой пакет бумаг подает в банк и заемщик, он будет таким:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Копия трудовой книжки.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
4. Согласие супруга, если есть, на приобретение недвижимости.
5. Копии налоговых деклараций.
6. Соглашение заемщика с застройщиком.
7. Решение застройщика о начале реализации квартир.

Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется по образцу, которым пользуется конкретная кредитная организация. По большому счету, заемщик только вписывает свои данные и ставит под документом подпись. Следуйте инструкциям кредитного менеджера, внимательно впишите свои паспортные данные печатным шрифтом.

Не подписывайте договор, не ознакомившись с ним полностью, не бойтесь задавать вопросы и просить вам разъяснить отдельные положения. Договоры в банках составляют опытные юристы, они не стремятся к тому, чтобы заемщику все было понятно. Однако именно для возможных объяснений с покупателем во время оформления всех документов и находится представитель банковской фирмы.

Регистрация сделки по переуступке прав от застройщика к заемщику

С момента подписания документов в силу вступает ипотечный договор – это означает, что у заемщика появляются обязательства перед банком, а у застройщика – перед заемщиком. Недвижимость переходит в собственность покупателя, несмотря на то, что жить он пока в помещении не может. Такую сделку необходимо на общих основаниях регистрировать в Росреестре. Точнее, регистрируется не сама сделка, а переуступка прав собственности от застройщика к заемщику.

Внимание! Поскольку право собственности оформлено по ипотеке, то в стандартный перечень документов входит и кредитный договор. Через десять дней после подачи документов в Росреестр новый владелец получит правоустанавливающий документ

Главные требования банка

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Что нужно для одобрения банка

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

• нужно быть гражданином РФ;
• иметь регистрацию на территории России;
• достигнуть совершеннолетия;
• на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
• обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
• доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

Перечень документов

Ипотечное кредитование на стадии рассмотрения вероятности выдачи ссуды происходит в 2 шага. Первоначально представляется общепринятый комплект документов.

В него входит:

• заявление и опросный лист (выдаётся в банке);
• паспорт гражданина России;
• при наличии созаёмщиков потребуются копии их паспортов и нижеследующих документов;
• акт, свидетельствующий о занятости гражданина (трудовая книжка);
• сведения об источниках дохода (банковская выписка или справка НДФЛ-2);
• справка из ПФР о размере выплат и начислений (для пенсионеров);
• реквизиты зарплатной карты (для клиентов, получающих оплату труда на расчётный счёт по соглашению банка и предприятия).

Как только ипотека будет одобрена, в банк потребуется предоставить необходимую документацию на жилплощадь в строящемся доме и по застройщику.

Обратите внимание! Большинство банков предлагает клиентам подать заявку онлайн. Так, в Сбербанке есть сервиз Дом клик, благодаря которому есть возможность подать документы на ипотеку и выбрать объект в новостройке

После аккредитации, сверки цены на жильё и регистрации ДДУ в соответствии с установленными законом нормами, если не будет обнаружено существенных нарушений, производится выдача денег по ипотечному кредиту.

Однако процесс, связанный с проверкой на законность, отнюдь не дешёвый и относительно долгосрочный.

Какие требования к заёмщику?

Самое первое и главное правило, чтоб получить шанс на ипотеку, у заёмщика должна быть хорошая кредитная история. Но есть и ряд других требований:

• Хорошая КИ у поручителей;
• Паспорт гражданина РФ и наличие прописки;
• Заёмщик должен быть совершеннолетним;
• Максимальный возраст на окончание действия ипотеки, не более 75 лет;
• Стаж работы на последнем месте больше полугода. За последние пять лет стаж работы не должен быть меньше одного года, в некоторых организациях требуют стаж от трёх месяцев;
• Общий доход клиента должен на сорок процентов превышать сумму ежемесячного взноса по кредиту на жилье.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.