Содержание недвижимости в италии

Как построить второй этаж

Законодательство не предусматривает получение каких-либо разрешений на возведение надстройки над гаражами, поэтому не требуется выполнение комплекса мер, с которыми связано строительство жилых зданий.

В правилах не оговаривается этажность гаражных строений. Чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать законность возведения мансарды, если владельцу надстроенного гаража будет инкриминироваться самовольная застройка, требуется получить разрешение на выполнение реконструкции постройки.

Определение самовольной постройки

Обращаемся к статье 222 ГК РФ с комментариями 2021-2018 гг.

• к самовольной постройке относится строительство на участке земли, на возведение которого нет разрешения;
• либо застройка совершена с нарушением правил градостроительства.

Поэтому потребуется доказывать в суде, что постройка второго этажа выполнена для создания дополнительного помещения для хранения гаражного имущества.

Второй этаж в гараже не может стать самовольной постройкой по определению. Он возводится над нежилым строением, а не на участке земли.

Разрешение на строительство

Тем не менее, для проведения ремонтных работ требуется разрешение, чтобы возведённый объект не отнесли к самовольному строительству. Ведь в таком случае городские власти могут потребовать снос постройки или заставить вернуть ей первоначальный вид. А лицу, нарушившему правила, согласно ст. 222 ГК РФ, выпишут штраф.

Этапы подготовки:

• Получение экспертного оценки прочности конструкции гаража. Для этого необходимо обратиться в организации, которые имеет право на проведение такого обследования. После того, как специалист определит, выдержит ли залитый фундамента гаража дополнительную надстройку, будут даны рекомендации, что необходимо сделать, чтобы ветхая постройка смогла вынести увеличившуюся нагрузку. Чем старше гараж, тем дороже будет его реконструкция.
• Получение письменного разрешения на мансарду, выданное председателем ГСК.
• Обратиться за разрешением в отделе архитектуры для строительства дополнительного этажа над гаражом.
• Получить проект на постройку с проведённой экспертизой.
• Приступить к строительству.
• Сдать объект в эксплуатацию, для этого обратиться в БТИ и получить новый технический паспорт на строение.

Сколько стоят дома в Италии

Стоимость домов также зависит от нескольких основных факторов:

• региона нахождения;
• близости к морским или горнолыжным курортам;
• Площади постройки и земельного участка;
• Класса жилья.

Конечно, фешенебельные виллы с бассейнами, построенные на побережье, не могут сравниться с сельскими домиками. Стоимость домов может варьироваться от нескольких десятков тысяч евро до миллионов и даже миллиардов европейских рублей. Рынок изобилует предложениями и ограничивается только финансовыми возможностями покупателя.

Ликвидно или нет?

Постарайтесь выбирать объект, ориентируясь не только на ваши симпатии, но также принимая во внимание его коммерческую привлекательность. К сожалению, когда собственник через какое-то время выставляет объект на продажу, нередко выясняется, что цена не соответствует актуальному состоянию рынка, место невостребованное, т.е

видение владельца не совпадает с параметрами коммерческой привлекательности рынка недвижимости!

К сожалению, когда собственник через какое-то время выставляет объект на продажу, нередко выясняется, что цена не соответствует актуальному состоянию рынка, место невостребованное, т.е. видение владельца не совпадает с параметрами коммерческой привлекательности рынка недвижимости!

Рынок итальянской недвижимости, как и рынок многих других стран, – это, прежде всего, внутренний рынок

Поэтому обращайте внимание также на то, какие приоритеты выделяют для себя сами итальянцы

В Италии есть небольшие населенные пункты, которые не очень удобно расположены, не имеют хорошей инфраструктуры и в целом не пользуются большой популярностью. Это легко заметить по ценовому уровню рынка недвижимости, – как правило, там он существенно ниже. В таких местах целесообразно приобретать объекты только небольшой стоимости, капиталовложение в крупные проекты будет сопряжено с большими трудностями в случае их дальнейшей продажи.

Таким образом, коммерческая привлекательность объекта в целом, отсутствие дефектов, удобное местоположение и хорошая инфраструктура являются его неотъемлемыми и важными характеристиками.

Как оценить стоимость жилья в Италии?

Первым делом, после того как Вы выбрали вариант недвижимости, проведите свое собственное исследование местного рынка. Помните, нет в оценке недвижимости среди профессионалов такого понятия как «стоимости объекта», а есть «стоимость квадратного метра». Найдите на местных сайтах несколько похожих вариантов недвижимости. Оцените их по таким характеристикам как:

• Расположение

• Видовые характеристики

• Ремонт

• Год постройки дома

• Расположение в районе

• Наличие участков и террас.

Определите, как каждая характеристика влияет на стоимость квадратного метра объекта. Сравните со стоимостью понравившегося вам варианта.

Сервисы и сайты для оценки недвижимости в Италии

Хорошим помощником по оценке недвижимости в Италии может выступить сайт по продаже: immobigliare.it. Побродив по сайту, Вы найдете такую совершенно бесплатную услугу, как онлайн оценка объектов недвижимости. Достаточно заполнить несколько граф и оценка вашего варианта у Вас на экране. Это удобно и просто. Данные рассчитываются исходя из базы всех объявлений с объектами, выставленными на продажу, во временном промежутке около 6 месяцев.

Тоскана

Самый популярный регион для покупки недвижимости. Не только благодаря богатой культуре, истории, местной кухне и вкусному вину, но и особенностям региона. Здесь можно купить жильё как в сельской местности, так и в прибрежной зоне, прямо на берегу моря.

Сейчас рынок краткосрочной аренды роскошной недвижимости в Тоскане стремительно растёт. Владелец жилья может сдавать его съёмщикам на протяжении всего года, и объект будет сам окупать своё годовое содержание. 

Важно помнить, что чем лучше вы оборудуете и украсите своё жильё, тем больше заработаете на аренде. Хорошо обставленный дом можно сдавать за €3–20 тыс

в неделю. 

Для тех, кто хочет жить в сельской местности, лучший стратегический выбор – городок Лукка. Это одна из самых элегантных частей Тосканы, при этом отсюда до моря – всего 20 минут езды на автомобиле. А для тех, кто предпочитает 
курортную инфраструктуру, есть Форте-деи-Марми – он притягивает своим удачным расположением прямо на берегу моря и считается местом элитного отдыха, особенно среди россиян.

Кстати, из обоих этих городов можно добраться до аэропорта Пизы всего за 20 минут на автомобиле. Сравните: в Риме, например, на это же потребуется целый час.

В последние годы цены на недвижимость Тосканы снижались. Но теперь дно уже пройдено, и они стабилизировались. Поэтому сейчас подходящее время для покупки. Это уже давно поняли британцы, американцы, немцы и представители Северной Европы, например, Нидерландов и Дании. Все они – главные игроки на рынке местной недвижимости, наряду с россиянами. 

Россияне чаще всего перед покупкой недвижимости в Тоскане пробуют её арендовать. Но есть и те, кто приезжает сюда с конкретными запросами и солидным бюджетом. Такие покупатели выбирают не квартиру, а частный дом – с бассейном и садом, стоимостью от €1,5 млн.

В Лукке, например, вилла площадью 400-500 кв. м с большим садом обойдётся в сумму от €1,6 млн до 2,3 млн. Квартира 200 кв. м в центре города обычно стоит от €900 тыс. до 1,3 млн, однако цена сильно варьируется в зависимости от характеристик объекта.

Зачем вообще учиться на риелтора

Работа риелтора в Италии сертифицирована, а чтобы получить сертификат, нужно пройти обучение

Для чего это важно? Без итальянского патента ты просто иностранный партнёр итальянского агентства. А с патентом – можешь официально заключать договоры, присутствовать на сделке у нотариуса в статусе официального лица и, что особенно важно, имеешь возможность самой запрашивать и получать необходимые бумаги, например, документы на собственность

Это позволяет исключить заведомо проблемные ситуации для своих клиентов. Да, по закону ответственность за сделку лежит на нотариусе, но обезопасить тех, кто работает с тобой, – естественное желание.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии?

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.

Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Несмотря на «Пакт о равноправии», налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии?

Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / Residenza Elettiva). Наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии?

У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Скалея не самая ухоженная, зато здесь особая энергетика

Описать Скалею мне хочется словами мужа. Когда я раньше говорила супругу про энергетику морей, он меня не понимал. Я люблю Средиземное море в Турции, но оно же неприятно мне в Аликанте (Испания). Это не объяснить словами, это не про состав воды, а про впечатление, которое она оставляет.

После приезда в Скалею он сказал: «Я сейчас понял, что ты говорила про энергетику. Зашёл в это море, а оно мне что-то говорит. Думаю, с ума я сошёл или что-то чувствую? Покорило меня сразу, всё остальное уже не то».

Соседние небольшие городишки – Санта-Мария-дель-Чедро и Тортора – не похожи на Скалею. Последний, например, хорошенький, маленький, тихий, только для итальянцев, туристов здесь не встретить. Растянулся вдоль побережья, в нём всего три улицы – набережная, центральная и ещё одна. Для жизни очень приятный, а вот для вложений не годится: туда никто не ездит, потому что туристам там делать нечего. Магазины да пара кафешек, зато всё ухоженное. Санта-Мария-дель-Чедро такой же аккуратный, правда, там дороже – и обслуживание квартир, и налог повыше, и квартплата. Но и этот город туристы не посещают.

Скалея менее ухоженная, чем соседи, хромает обслуживание домов, фасады смотрятся не так свежо. Но здесь недавно сменился мэр, и сейчас за городом стали ухаживать.

Жители Скалеи – удивительные люди. Стоим с мужем на балконе, красим стены, разговариваем. Мимо идут наши соседи, пара пожилых итальянцев, которым мы уже примелькались за несколько дней. Спрашивают нас по-итальянски: «Здравствуйте, новые соседи. А вы кто? А вы откуда?» И самое главное – мы их понимаем, хотя языка не знаем! Когда узнали, что мы русские, обрадовались, а потом устроили нам сюрприз: привязали к решётке у дома шарики с надписями «Добро пожаловать». Было очень мило и неожиданно.

С другими местными познакомились в комиссионном магазине, где покупали шторы. Продавцы нас встречали как родных, при встрече говорили: «Buongiorno, my friend!» Удивительные люди.

Италия чтит букву закона и люди здесь хорошие

Поначалу я мониторила местные сайты, позже нашла Prian.ru и поняла, что разницы в ценах нет – портал отражает реальную ценовую политику в стране. Выставила фильтр по Европе и наткнулась на Италию…

Страна привлекла в первую очередь тем, что это правовое государство, которое соблюдает свои законы. Хотя один знакомый из Скалеи заявил нам: «Все схемы разводняка и коррупции придуманы в Неаполе, а потом разошлись по всему миру». Но, несмотря на наличие теневых схем, само государство чтит букву закона.

Второй момент – мне понравились люди. Об Италии я мечтала давно, знала, что люди разные в зависимости от места проживания – север, юг, провинции… Но самое главное – они хорошие. Несмотря на то что в Италии я не была никогда, с менталитетом граждан была знакома по итальянской литературе. Мне кажется, итальянцы и русские – родственные души. Поэтому я мечтала когда-нибудь съездить, прокатиться по всей стране, но о покупке квартиры там, ещё и на побережье, никогда не задумывалась, потому что была не уверена в финансовых возможностях.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Италии

Итальянское законодательство не предусматривает разницы в порядке приобретения недвижимости гражданами страны и иностранцами. Это значит, что любое физическое лицо, независимо от гражданской принадлежности может приобрести в собственность:

• Квартиру;
• Дом;
• Земельный участок.

Для совершения сделки гражданину России или представителю другой страны постсоветского пространства не нужно открывать фирму, как этого требуют некоторые другие европейские страны. Главное, соблюсти предусмотренную законом процедуру и грамотно оформить документы.

Чтобы оценить достоинства и недостатки приобретения недвижимости в Италии, прежде всего, покупатель должен определиться с целью, ради которой он планирует осуществить эту сделку.

1. Долгосрочные инвестиции. К плюсам можно отнести тот факт, что квадратные метры итальянской недвижимости отличаются устойчивой тенденцией к росту стоимости. Даже кризис, поразивший большинство европейских стран, не сумел понизить цену на них более, чем на 10%. Рынок итальянской недвижимости не раздут искусственно, поэтому сохраняет и приумножает свою ценность. Минусом является низкая ликвидность жилых объектов. Покупатель может годами подбирать подходящее жилье и также долго его продавать.
2. Сдача недвижимости в аренду. Плюсом можно считать гарантированное получение дохода, поскольку Италия ежегодно принимает на своей территории миллионы туристов со всего света. Кроме того, сдавать в аренду жилье несложно. Любой агент по недвижимости с удовольствием возьмет на себя ответственность обслуживанию объекта и оплате счетов за оговоренное вознаграждение. Минусом, в данном случае, будет низкий уровень дохода, который в год не превысит 5% от произведенных вложений. Еще одним недостатком может стать невозможность выселения долгосрочных арендаторов, поскольку закон страны защищает их интересы.
3. Собственный отдых. Недвижимость в Италии позволяет проводить длительный отпуск в этой солнечной стране, экономя расходы на проживание. Но если владельцу надоест приезжать из года в год в одно и то же место, и он захочет перемен, дорогостоящее содержание пустой квартиры или дома станет существенным минусом.
4. Постоянное проживание. Несомненно, наличие собственного жилья в стране, где россиянин планирует жить и работать, относится к плюсам.
5. ВНЖ. Многие ошибочно считают, что приобретение квадратных метров автоматически подарит собственнику вид на жительство с последующей возможностью вступления в гражданство. Это не так. При наличии недвижимости россиянин может рассчитывать лишь на беспрепятственное получение шенгенской визы, позволяющей находиться в Италии 6 месяцев в году.

От Испании отказалась: это неправовое государство

Изначально я рассматривала Болгарию, потому что там низкие налоги на недвижимость и землю, но в итоге соотношение цены и качества меня не устроило.

Потом смотрела в сторону Испании, но передумала. После всего, что я узнала, создалось впечатление, что Испания – неправовое государство. Там нет фиксированной ставки налогов на владение недвижимостью, их могут посчитать на своё усмотрение. Люди рассказывают, что после проведённого ремонта (из-за которого стоимость недвижимости выросла, допустим, на €30 тыс.) им приходят непонятные счета. И связано это с тем, что квартиру купили якобы по заниженной цене и нужно доплатить. Очень сложно доказать, что был сделан дорогостоящий ремонт.

Или сквоттеры… В испанских законах есть дырка, которая позволяет любому человеку заселиться в чужую квартиру. Схема была придумана давно – когда в Европе начался кризис. Чтобы банки не выселяли людей на улицу, был создан закон, который запрещает без суда выгонять человека, прожившего в квартире больше недели.

Кризис закончился, люди стали жить лучше, но мошенники до сих пор пользуются этой возможностью и занимают чужие квартиры. Суды по выселению могут длиться годами и наносят финансовый ущерб. Мошенники, зная это, вымогают у владельцев большие суммы, обещая выехать без суда. Многие идут на это, чтобы не тратить ни время, ни деньги.

Это не единичные случаи, их много, это уже «бизнес». Обезопасить себя можно с помощью видеокамер, охраны, дружбы с соседями. Кроме того, можно заключить договор с агентством, сотрудники которого в отсутствие хозяина обслуживают квартиру. Но риск сохраняется, и прибавляются дополнительные расходы.

Летний дом или место постоянного проживания

Еще одна важная вещь, которую стоит учесть при поиске недвижимости в Италии, – это ее предназначение. Определитесь для себя, собираетесь ли вы переехать в солнечную страну или же хотите приезжать туда только в отпуск.

Если же вы собираетесь переехать в страну вина и солнца, то учитывайте, что в зависимости от месторасположения города вам будет легче или, наоборот, сложнее найти работу. Шансы найти себе занятие по душе будут возрастать по мере приближения к крупным городам. Совсем другое дело, если вы собираетесь открыть в Италии свой собственный бизнес. Проанализируйте ситуацию на рынке спроса и предложения. Вы наверняка не знаете будет ли спрос на услуги или продукцию, которую вы собираетесь предлагать, в регионе, куда вы хотите переехать. Так или иначе, знайте, что большинство счастливых обладателей летних домиков в Италии после выхода на пенсию становятся постоянными резидентами.

Сколько в Италии подобных школ

По количеству и размерам их можно сравнить с автошколами в России. То есть они открыты практически в каждом городе или в каждой большой коммуне. Есть крупные при ассоциациях коммерсантов (Confcommercio) – в такую ходила я. Есть и частные поменьше. Формально они обучают одному и тому же, но те, что побольше, соответственно, более статусные: нанимают для лекций лучшего юриста, финансиста, технического специалиста.

По большому счёту, ты сам выбираешь, куда идти. Выбор зависит от рекомендаций и собственного понимания, в каком объёме ты хочешь всё изучить. Вместе со мной в группе обучалась риелтор из Голландии – ей нужен был итальянский патент. Она сначала пошла в аналогичную школу рядом с домом. И даже отучилась там, хоть и не очень хорошо говорит по-итальянски. Так вот, по её мнению, качество обучения сильно отличается. На вторых курсах она получила гораздо больше.

Стоимость обучения зависит от школы. Я заплатила около €700 за весь курс, но при этом стала членом «Конфкоммерчио», а это даёт скидки на риелторскую страховку и разные другие льготы.

Confederazione Generale Italiana del Commercio, сокр. Confcommercio

Итальянский союз предпринимателей, представляющий интересы его членов на национальном и международном уровне и способствующий развитию бизнеса (в том числе малого). Моя школа находилась в Пескаре, в отдельном здании, которое занимает Ассоциация коммерсантов. Там организуют курсы для разных профессий.

Есть ли практическая польза от полученных знаний

В юриспруденции я узнала много нового

Теперь я лучше понимаю, на какие вещи надо обратить внимание, как правильно регулировать договор в зависимости от того, чего хочет клиент. То есть все процедуры я знала и раньше, а вот почему они проходят именно так – в деталях знать не могла

Но, разумеется, преподавали много таких частностей, которыми я, работая именно с жилой недвижимостью, никогда не воспользуюсь. Как пример – мы учили номера законов, которые устанавливают правила в сфере недвижимости, – на практике это точно не пригодится. Или отдельный курс по оценке недвижимости – много науки, много расчётов. Конечно, большинство студентов не будут работать оценщиками, им эти знания могут не пригодиться.

По сути, информация, которую мы получили, оказалась всеобъемлющей, в чём-то даже избыточной. С другой стороны, это хорошая, фундаментальная база, как у нас в университетах.

Самое нужное – юриспруденция. Много технической информации узнали в разделе о кадастре и кондоминиуме. Скажем, расчёт кондоминиальных частей. Я не специалист в этой сфере и вряд ли буду в неё углубляться, хотя общие знания в этой области тоже не помешают.

Вот, скажем, продаётся участок, и клиент хочет построить на нём дом. Чтобы защитить покупателя, мне нужно сходить с продавцом в коммуну, уточнить коэффициент застройки и отсутствие ограничений

То есть становится понятно, как работают все механизмы, на что обратить внимание

Необходимые документы при покупке недвижимости в Италии

Процедура продажи и покупки недвижимости четко регламентирована итальянскими законами. Она предусматривает несколько этапов, каждый из которых сопровождается оформлением определенных документов. После того, как выбор сделан, покупателю предстоит:

1. Получить идентификационный налоговый номер. Сделать это можно в территориальном отделении налоговой службы того города, в котором находится приобретаемое жилье. Для получения номера достаточно иметь при себе паспорт.
2. Открыть в банке личный расчетный счет. Для этой цели можно обратиться в любой офис любого банка.
3. Оформить предложение о приобретении недвижимости. Этот документ составляется в письменной форме и подразумевает уплату взноса в размере 1% от стоимости объекта или согласованной сторонами фиксированной суммы, подтверждающими серьезность намерений покупателя.
4. Подписать предварительный вариант договора о покупке. Этот документ содержит подробные сведения о сторонах, а также описание и технические характеристики объекта сделки. Нередко на этом этапе выясняется, что жилье находится в залоге у банка в рамках ипотечного договора. Бояться этого не стоит, но следует учесть, что при совершении сделки должен присутствовать уполномоченный банковский работник. При подписании договора покупатель вносит залог в размере 10% от стоимости. При отказе от сделки он теряет эти деньги, если же передумает расставаться со своим недвижимым имуществом продавец, он обязан вернуть полученный залог, но уже в двойном размере.
5. Оформить окончательный вариант договора. Заверение согласия сторон на сделку производится в присутствии нотариуса. В это же время производится окончательный расчет, а также уплачиваются все предусмотренные законом налоги и сборы. Право собственности на жилье переходит к новым владельцам в момент подписания документа. На основании него нужно переоформить на них счета на воду, электроэнергию, газ, вывоз мусора.
6. Зарегистрировать договор. Регистрация производится в Департаменте кадастрового реестра и занимает примерно месяц. После юридического оформления покупатели могут получить выписку, в которой будут указаны уже как собственники недвижимости.

Защита ваших прав

После того как вы выбрали свой дом, нужно обеспечить защиту своих прав. Проверить, соответствует ли жилье заявленным параметрам и правильно ли жилье оформлено в кадастровом и коммунальном регистрах, так как нередко данные в этих двух учреждениях различаются. Быть может через 2 года над вашим домом пройдет скоростное шоссе? Соответствует ли планировка недвижимости указанной в документах муниципалитета? Существует целый ряд параметров, по которым проверяют жилье. Если проверка недвижимости будет выполнена поверхностно, можно столкнуться с множеством неприятных моментов даже через несколько лет после ее приобретения.

Для большинства покупателей итальянское законодательство, регламентирующее покупку недвижимости, может показаться чрезвычайно сложным, поэтому на данном этапе для проверки недвижимости и сопровождения акта, вы можете обратиться в консалтинговую компанию, которые оказывает услуги по независимой проверке недвижимости.