Покупка квартиры через агентство недвижимости: советы, ответственность риэлтора

Стоит ли покупать квартиру через агентство недвижимости

Рассматривая варианты приобретения недвижимости, обычно покупатель сталкивается с проблемой выбора – привлечь на помощь риэлтора, либо юриста. Решение о привлечении специалиста для покупки квартиры через агентство принимается с учетом объема ожидаемой помощи и расценок.

Если клиент в состоянии самостоятельно оформить важные документы или проверить на правильность предложенных к подписанию договоров, если он знает требования, предъявляемые к недвижимости и документации на нее, риэлтор потребуется только для поиска жилья и помощи с согласованием сделки.

Перед обращением в агентство недвижимости рекомендуется оценить ее надежность. Существует несколько способов, как проверить агентство недвижимости, и защитить себя от риска столкнуться с мошенниками.

Советы, как выбрать риэлтора при продаже квартиры или ее продаже

При проверке риэлторской компании, следует изучить, какую ответственность несет риэлтор при покупке квартиры, и массу других параметров, вплоть до проверки законности действий с точки зрения актуального законодательства.

Эксперты рекомендуют оценивать организацию и степень ответственности риэлтора при покупке квартиры, исходя из следующих параметров:

Стаж работы (не менее года).
Численность штата и структура менеджмента (ситуация 10 начальников при наличии 2-3 работников ненормальна и должна вызвать опасения).
Расходы на услуги (стоит задуматься о законности деятельности компании, если клиенту предлагают серьезно заниженные расценки).
Наличие официального интернет-источника. В наше дни даже самая скромная организация, а тем более агентство, имеют полноценный сайт или хотя бы страничку с информацией о компании и о законности ее работы. Если сайта нет, это серьезный повод отказаться от сотрудничества. Негативным сигналом станет низкое качество онлайн страницы, которое сможет стать косвенным признаком потенциального участия в мошенничестве.
Офисное помещение (если агентство не имеет официального адреса, это прямой повод сомневаться в надежности компании)
Помимо наличия головного офиса обращают внимание на развитость сети филиалов и дополнительных офисов. Репутация и заслуги
Стоит проверить агентство на участие в профильных и общественных организациях (например, Российская гильдия риэлторов). Вхождение в различные структуры подтверждает законность работы компании и ее стремление к профессиональному росту. Лучше купить квартиру с помощью высокопрофессионального риэлтора, чем полагаться на неопытного новичка. Если компания уделяет внимание развитию, подтверждение может стать наличие различных сертификатов, грамот, дополнительных лицензий.
Отзывы и рекомендации. Доверять всем отзывам, оставленным на форумах, не стоит, даже если отзывы негативные (их вполне могли оставить недобросовестные представители конкурентов). Клиенты с субъективной оценкой могут оставить гневные комментарии о покупке недвижимости через агентство, не разобравшись в ситуации

При изучении отзывов необходимо проявлять осторожность, понимая, что часть из них может не соответствовать действительности

Какие документы должны быть у агентства недвижимости

Основным преимуществом покупки квартиры через агентство служит безопасность сделок с оптимальными условиями согласно требованиям клиента. Доверие в вопросах проведения сделки суммами в несколько миллионов рублей неуместно.

Существует пакет документации, которой должно обладать агентство, работающее на рынке недвижимости. Если компания не готова представить оригиналы основных документов, от сотрудничества стоит отказаться.

К обязательным документам для приобретения квартиры через агентство относят:

Выписка из ЕГРЮЛ.
Сертификаты и аттестаты.
Договор с клиентом.

Последний документ является обязательным, поскольку фиксирует юридические основы взаимоотношений между клиентом и риэлтором.

При проверке уделяют внимание:

выявленным нарушениям (претензии со стороны налоговой или судебных органов);
наличие обременений в отношении агентства и его активов;
проведение процедуры банкротства;
обязательства, которые берет на себя агентство при заключении договора.

Основные заблуждения при выборе риелтора

1. Буду работать с тем риелтором, который оценил мою квартиру дороже всех

Опыт агентства «PRO ОБМЕН» показывает, что квартиру оценивает рынок, а не риелтор. Завысив стоимость, последний только потеряет время. Говорят, что время – деньги. Это так, а, на наш взгляд, еще и впустую потраченные нервы.

2. Выберу риелтора, который предложил минимальную комиссию

Экономить полезно, но есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного риелтора» — это один из способов потерять деньги и время. Опытный специалист всегда востребован, он ценит свое время и компетенции. Опытный риелтор способен предвидеть возможные затруднения сделки, а также найти скрытые возможности успеха в некоторых ситуациях. В итоге он сбережет для клиента гораздо большую сумму, чем та, которую тот потратит на оплату его услуг. В подавляющем большинстве сделок вознаграждение риелтора по сравнению со стоимостью квартиры попадает в «интервал безразличия», выражаясь языком статистиков. Экономить на нем стоит только в том случае, если вы хотите на своем опыте проверить поговорку «Скупой платит дважды».

3. Пойду в крупное агентство

На самом деле, обращение в крупное агентство – не всегда путь к успеху. В больших риелторских компаниях часто происходит кадровая круговерть. Там пытается начать карьеру масса стажеров, которые могут, разве что, совершать «холодные звонки». Оттуда уходят новички, которые никак не могут выйти на сделку и начать получать хорошие деньги. Все это вкупе мешает зарабатывать и опытным сотрудникам, которые тоже начинают «смотреть на дверь». В данной ситуации велика вероятность попасть к начинающему специалисту, который будет с вашей помощью учиться на своих ошибках.

Советы по выбору агентства

Сделки с недвижимостью не простые, для их совершения необходимо быть внимательными и разбираться в действующем законодательстве. Кроме того, тратиться много времени на поиски покупателя. Несмотря на все сложности доверять ответственный процесс первому попавшемуся риэлтору не стоит.

При выборе агентства недвижимости рекомендуется обращать внимание на следующие аспекты:

Возраст организации. Мошенникам трудно оставаться нераскрытыми долгое время, потому граждане часто выбирают опытные компании. В их пользу говорит и то, что экономические условия в современном мире нестабильны, а способность им противостоять говорит ο наличии постоянных клиентов. Это значит, что данному агентству доверяют.

Переезды офиса. Если компания часто меняет свое местоположение, стоит задуматься ο причине происходящего. Одним из вариантов может быть укрытие от недовольных клиентов.

Мнения клиентов. С помощью поисковых систем в Интернете можно найти отзывы ο деятельности организации

Стоит обратить внимание как на соотношение положительных и отрицательных мнений, а также на содержание отзывов, которые содержат конкретные сведения.

Масштаб организации. Как правило, в крупных агентствах, в том числе имеющих филиалы и представительства в разных регионах, большой штат сотрудников

Большое внимание в них уделяется и квалификации каждого из них. Ведь такая компания может себе позволить достойную заработную плату, но и требует за нее высокое качество услуг. Кроме того, когда в штате есть сотрудники с различными функциями, а не «универсальные бойцы», больше вероятности получения профессиональной помощи. В больших агентствах обычно существуют налаженные схемы взаимодействия, обширная база данных и другие преимущества.

Наличие упоминаний в различных средствах массовой информации требует значительных денежных средств. Мошенники часто не готовы расстаться с ними с такой целью. Но само по себе нахождение рекламы в Интернете, газетах, по телевидению и так далее не является гарантией надежности.

Официальные документы. Необходимо запросить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИНН, ОГРН), а также проверить их с помощью сервиса налоговой инспекции. Сертификаты соответствия, дипломы об участии в различных мероприятиях, награды и премии становятся дополнительным преимуществом. Однако не всегда такие документы, находящиеся, например, в офисе агентства, являются подлинными.

Партнеры. Если компания состоит в ассоциации, имеет в качестве партнеров известные и надежные компании, доверие к ней самой повышается.

Особенности выбора агентства

Как мы уже сказали, к выбору посредника нужно подойти серьёзно. Не стоит доверять первой попавшейся конторе. Это главное правило безопасной продажи недвижимости. Определить, насколько надёжное агентство предлагает свои услуги, можно по нескольким факторам: репутация на рынке, отзывы знакомых, клиентов и на форумах, «возраст», количество успешных сделок. Естественно, чем дольше работает фирма и известнее название, тем больше к ней доверия. И не стоит вестись на то, что малоизвестные конторы сулят меньший процент за свои услуги или прельщают другими очень выгодными предложениями. Как показывает практика, обычно так промышляют агентства-однодневки, созданные для прикрытия афер с недвижимостью.

Выбрав подходящего посредника, можно забыть об основных хлопотах. Но чтобы в полной мере оценить перспективу продажи жилья таким способом, стоит детальнее разобраться в выгоде от такого сотрудничества.

Как быстро продать вторичное жилье в Москве?

Квартиры в столице пользуются немалым спросом. Многие жители малонаселенных пунктов страны стремятся переехать на постоянное место жительства в Москву.

Аренда помещения является временным вариантом выхода из ситуации

Для получения постоянной прописки важно иметь собственное недвижимое имущество. Предложений на вторичном рынке жилья города Москвы достаточно много

Для быстрой и успешной реализации квартиры важно, чтобы она выгодно отличалась от других.

Риэлторы дают такие советы касательно того, как в сжатые сроки продать недвижимость:

придать помещению товарный вид. Нужно замаскировать недостатки, сделать косметический ремонт. Перед визитом потенциального покупателя следует навести порядок в комнатах. Не лишним будет убраться и на лестничной площадке

Многие люди обращают внимание на состояние подъезда;
погасить задолженность по коммунальным платежам, ипотечный кредит в банке. Покупатели с опаской относятся к квартирам с обременением;
относиться к потенциальным покупателям доброжелательно

При общении следует делать акцент на преимуществах продаваемого помещения.

Эти рекомендации помогут продать квартиру либо дом не только быстро, но и по выгодной стоимости. Ведь презентабельные помещения ценятся выше.

В чем преимущества привлечения риэлтора

При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.

При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.

Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.

В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:

опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.

Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.

Какие действия являются намеренным ухудшением условий проживания

Для определения факта умышленного ухудшения условий проживания используются нормативные акты муниципальных органов власти и нормы, существующие в Жилищном Кодексе РФ. Выделен перечень ситуаций, подпадающих под умышленное ухудшение жилищных условий:

обмен, дарение, купля-продажа жилья, влекущая за собой уменьшение размера жилплощади;
фиктивный развод, целью которого является получение дополнительной жилплощади;
перевод жилья из жилого в нежилое;
вселение родственников, в результате чего уменьшается размер жилого помещения, рассчитанный на одного члена семьи;
принудительное выселение жильцов в менее благоустроенное жилье в результате грубого нарушения по части его использования.
выселение из жилого помещения маневренного фонда не попадают под это определение!

Определены три признака, по которым преднамеренное ухудшение условий проживания отличается от невиновного:

гражданин имеет желание быть признанным нуждающимся в улучшении жилья, после того как собственноручно ухудшил условия своего проживания;
в результате своего деяния гражданин приобрел право на получение социального жилья от государства; ухудшая свои условия проживания, в этот момент гражданин не имел статус нуждающегося в улучшении жилого помещения.

Если во время своих вышеуказанных действий гражданин уже стоит в очереди на получение социального жилья, его деяния не могут быть

Несмотря на то, что операции по злонамеренному ухудшению условий проживания являются недопустимыми, строгого наказания за это не предусмотрено. Согласно ст 53 ЖК РФ лица, совершившие данные противоправные деяния, в течение 5 лет лишаются права встать на учет по улучшению условий проживания и получить социальное жилье от государства. Этот запрет действует только в том случае, если у судебного органа имеются неопровержимые доказательства злонамеренности деяний.

Описание процесса, как правильно купить квартиру через риэлтора

Схема, как купить квартиру через агентство недвижимости, мало отличается от стандартных шагов по самостоятельному приобретению квартиры. Небольшие изменения вызваны необходимостью заключения договора с агентством и расчетом за оказанные услуги.

Схема покупки:

Выбор агентства и обсуждение условий сделки, параметров объекта. Подписывается договор об оказании услуг.
Анализ и подготовка предложений.
Организация просмотра квартир.
Помощь в проверке объекта и рекомендации по поводу сделки.
Согласование условий сделки с продавцом. Заключается предварительный договор приобретения.
Вносится задаток и оформляется расписка.
На этапе подготовки к сделке представитель агентства контролирует сбор документации и оказывает содействие в проверке и подготовке бумаг.
В назначенный день заключается заранее подготовленный проект договора. Стороны производят расчеты.
Подписывается приемопередаточный акт с передачей ключей от недвижимости.
Пакет документации сдают в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода прав на собственность.

Как только покупатель получит выписку ЕГРН с подтверждением прав собственника, сделка считается завершенной, а риэлтор получает вознаграждение. Вопрос расчетов с агентством особенно важен, ведь получив предоплату покупатель рискует столкнуться с недобросовестным исполнением обязательств по договору

Важно знать, как правильно заключить договор с риэлторской конторой, и на какие пункты обратить особое внимание

Как происходит продажа квартиры?

Продажа недвижимого имущества через посредническую компанию имеет свои особенности. Процедура состоит из ряда этапов, о которых нужно знать, чтобы сделка прошла успешно.

Процесс продажи квартиры через риэлтора:

поиск хорошего специалиста и заключение с ним договора. Предоставление эксперту полной информации об объекте, причинах его продажи, преимуществах и недостатках;
передача посреднику копий документов на квартиру для изучения;
получение отчетов от риэлтора о результатах рекламы, ходе подготовки документов для продажи недвижимого имущества;
заключение предварительного соглашения о купле-продаже с покупателем жилья;
получение задатка либо аванса за квартиру под контролем посредника;
подписание договора купли-продажи, составление акта приема-передачи квартиры в присутствии риэлтора;
получение второй части денежных средств за продаваемый объект;
посещение Росреестра либо Многофункционального центра для подачи заявления на перерегистрацию прав на имущество;
оплата агенту по недвижимости комиссии за его работу.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Согласно положениям закона «О защите прав потребителей», клиент может рассчитывать на возмещение агентством убытков в полном размере, в случае расторжения соглашения.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Что лучше: агентство недвижимости или частный риэлтор

На сегодняшний день рынок переполнен как агентствами недвижимости, так и частными риэлторами. Примечательно, что стоимость услуг и тех и других практически одинаковая. А неквалифицированных специалистов можно встретить как среди работников агентства, так и среди брокеров, работающих на себя. Поэтому выбор будет зависеть от ваших личных предпочтений

Только перед тем, как принять окончательное решение, обязательно обратите внимание на следующие факторы:

стаж работы;
деловая репутация;
наличие лицензий (фирма) или официальной регистрации (частник);
наличие положительных отзывов предыдущих клиентов.

И не забывайте, что заключив договор, вы максимально снизите риск мошенничества, потому что заранее пропишете все условия сделки и вознаграждения.

Плюсы работы с агентством недвижимости

Пользуясь услугами риэлторов при реализации своей жилплощади, ее владелец получает следующие преимущества:

значительная экономия времени;
правовая безопасность операции;
помощь в сборе всей документации. Как правило, трудности могут возникнуть из-за прописанных в квартире граждан, лишенных дееспособности, а также из-за сделанных перепланировок, не согласованных с властями. Сотрудники фирмы идут навстречу клиенту и помогают в решении данных сложностей;
проверка недвижимого объекта во время оформления встречного соглашения (реализация одного жилья и мгновенная покупка другого).

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

Проверить документы фирмы
Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой

Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений
Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.. Пример

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.