Проблемы загородной недвижимости новой москвы. есть ли смысл здесь покупать дом и участок?

Трещины от усадки дома

Трещины появляются в новых домах от неидеальных инженерных планов, ошибок в закладке фундамента и экономии на материалах. Когда жильцы активно начинают переезжать в дом, а при этом делать перепланировки со сносом перегородок или даже обычные ремонты, трещины — очень реалистичный прогноз. Чтобы избежать этого, стены можно самостоятельно укрепить, например, фиброволокном. Но легче сделать возможные трещины скрытыми от глаз — оформить стены панелями или, как минимум, обоями. На окрашенных стенах трещины видны сильнее всего, первые несколько лет вам придется все время штукатурить и перекрашивать различные участки. Уже появившиеся трещины, в конце концов, можно временно закрывать постерами или вьющимися цветами.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

— на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством голосов выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений — 17 руб. за м2, а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м2). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;

— также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);

— расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;

— расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;

— по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;

— дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;

— узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте

Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц

Плитка

На первых этапах ремонта строители обычно штукатурят стены и кладут плитку в ванной комнате. И почему-то многие из них выполняют эту работу не качественно. А заказчики, будучи неопытными в данной сфере, даже не замечают ошибок, которые бросаются в глаза знатокам и профессионалам. К ним относятся визуальные «косяки». Например, не отцентрованное расположение швов по отношению к унитазу

Казалось бы, это вообще мелочь, на которую мало кто обратит внимание. Однако же если вы отдаёте нормальные деньги за работу и хотите получить современный качественный интерьер, на подобные мелочи нужно обращать внимание

Возле унитаза (как на полу, так и на стене) плитка должна быть положена таким образом, чтобы шов находился посередине этого сантехнического оборудования. Желательно, чтобы данный принцип соблюдался и за умывальником

Вообще нужно обращать внимание на все визуальные моменты, потому что от того, как размещена плитка, во многом зависит восприятие интерьера. В идеале плитку необходимо класть только после предварительной раскладки

То есть мастер должен заранее представлять общую картину и знать, сколько и какой плитки нужно

Это важно не только для максимально возможной эстетики самой раскладки, но и ещё по одной причине. Дело в том, что если заранее не нарисовать схему, потом плитки попросту может не хватить

А это чревато ещё одной проблемой – не всегда можно докупить плитку точно такого же цвета (оттенка) и полностью соответствующего размера. В разных партиях она может отличаться, что бывает довольно часто. Так что необходимо сначала сделать правильную раскладку, а потом купить необходимое количество плитки из одной партии.

Если вы решили использовать плитку из натурального камня, то здесь есть одно незаметное коварство, проверить которое можно не всем известным способом. На первый взгляд плитка из камня может выглядеть одинаково. Но стоит намочить её, и вы увидите разницу оттенков. Именно так всегда следует проверять каменную плитку, чтобы потом не расстраиваться и не переделывать.

Когда строители будут выполнять какие-либо работы, проверяйте, что и как они делают. Не бросайте всё на самотёк

В плиточных работах помимо визуального фактора ещё важно и техническое качество. В данном случае речь идёт об уровне стены – её тоже нужно проверять в ходе работы мастеров

Кстати, о том, какие ошибки допускают чаще всего во время кладки плитки, вы можете почитать в отдельной статье.

Разница в финансировании

Финансирование проведения всех видов работ — дело непростое. Зависит от вида проведённых работ, типа конструкции. Частное домовладение ремонтируется только за счёт его собственника. В многоквартирном доме речь идёт об общем имуществе собственников.

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) определила, что на общем собрании собственников жилого многоквартирного дома принимается решение о проведении ремонта, решаются вопросы с финансированием. Существенные отличия, характерные для материального обеспечения капитального или текущего исправления общего имущества в многоэтажном доме, следует знать.

Затраты на текущие работы невелики. Они производятся за счёт денежных средств, перечисляемых ежемесячно каждым собственником жилого помещения в доме, по графе содержание жилого помещения. Деньги аккумулируются на специальном счёте управляющей компании, и имеют целевое назначение — текущие ремонтные работы. Счёт пополняют доходы, полученные от сдачи части помещений в доме в аренду, например, магазины на первых этажах.

80% денег из фонда тратится на плановые работы, остальные — сохраняются на случай непредвиденных работ.

Капитальный ремонт по п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачивается исходя из принятого на собрании собственников дома решения. На собрании присутствуют представители управляющей компании, которые изложат полный план проведения работ. Ставка по капитальному ремонту определяется на уровне власти субъекта.

Фонд пополняется путём ежемесячных отчислений по графе проведение капитального ремонта. Скопившаяся денежная масса становится основой для формирования сметы на ремонт. Субсидии со стороны государства играют не менее важную роль, хотя предоставляются не всегда. Большую роль играет место формирования фонда. Если это Управляющая организация, то ремонт проводится только за счёт собственников дома, по счетам обязана рассчитываться УК. При наличии материально-технической базы она может провести работы самостоятельно. Передача средств региональному оператору меняет порядок. Региональный оператор заключает договор с подрядной организацией на проведение работ.

При бухучёте денежных средств в Управляющей компании они подразделяются по источникам финансирования. Различается ведение бухгалтерии при переводе денег из бюджетной организации или собственников/нанимателей помещений в многоквартирном доме. Различен и налоговый учёт поступивших средств. Все бухгалтерские операции могут быть проверены с целью открытого обсуждения итогов или хода проведения ремонтных работ.

Где лучше покупать участок и дом?

Лучше всего рассмотреть районы средней и дальней удаленности от Москвы — от 25-30 км от МКАД. Можно рассмотреть один из современных коттеджных поселков по Калужскому или Киевскому шоссе. Такие поселки строятся уже с собственной развитой инфраструктурой, которая зачастую включает в себя и магазины, и спортивно-оздоровительные комплексы, и медицинские учреждения, и образовательные организации, и обустроенную территорию, на которой расположены детские и спортивные площадки, а также оборудованные зоны отдыха.

На охраняемой территории коттеджного поселка вы сможете чувствовать себя в полной безопасности. Качество современных построек, с подведенными основными инженерными системами (газ, водоснабжение, канализация, электричество, часто даже кабельное телевидение и Интернет), позволяет проводить за городом столько времени, сколько вы захотите.

Киевское шоссе и Калужское шоссе по праву входят в пятерку самых популярных и престижных подмосковных направлений после Новорижского, Рублево-Успенского и Ленинградского шоссе. При этом стоимость недвижимости здесь выгодно отличается более низкой ценой.

Проверка доставленного товара

Во время доставки различного товара, необходимого для ремонта, нередко бывает так: в перечне товар указан, а по факту его нет. Почему так происходит? Это банальная человеческая невнимательность. Собирать товар могут разные люди, которые не всегда ответственно относятся к своей работе. К сожалению, так называемый человеческий фактор очень часто, так или иначе, проявляется в любой сфере деятельности.

Для того чтобы избежать потерь, необходимо всегда проверять доставленный товар. Если вы этого не сделаете, доказать потом уже ничего не сможете. Особенно это болезненно проявляется при покупке недешёвых вещей (например, светотехники). Когда единиц приобретаемого товара много, вероятность того, что продавцы что-то забудут, очень высока. Так что проверяйте всё обязательно и очень внимательно.

Загородная недвижимость — Москва — последние новости

15.11 Одноэтажные дома набирают популярность на рынке элитных загородных поселков Москвы
09.09 Частные домовладения на территории Москвы дорожать не торопятся
22.08 Наибольший выбор загородных домов представлен на Рублево-Успенском шоссе — эксперты
14.08 За последние 5 лет количество загородных объектов, представленных на первичном рынке запада Подмосковья, сократилось на 40 процентов
13.08 Структура экспозиции премиального загородного рынка
05.08 Итоги I полугодия на рынке загородной недвижимости
26.07 Закон о «дачной амнистии» одобрен Советом Федерации
24.07 Москвичи присваивают себе в среднем по 5 соток земли
23.07 В поселке «Кембридж» открывается филиал частной школы
22.07 VIP-аренда жилья за городом: самый высокобюджетный лот июля — 4-этажный дом в селе Ангелово со ставкой найма 780 тыс. рублей

Стены и натяжные потолки

Речь пойдёт об угле между стенами и потолком. Для того чтобы качественно установить натяжные потолки, этот угол должен составлять 90 градусов. Но нередко на практике он меньше или больше. Причём на незначительные величины, которые невозможно заметить невооружённым глазом. Углы между потолком и стенами необходимо замерять с помощью точных инструментов.

Для установки натяжных потолков требуется идеальное примыкание – без скосов и горбиков. Особенно, если они монтируются без карниза. В противном случае это отразится на внешнем виде потолка – возле стыка будут видны небольшие волны. Согласитесь, даже маленький недостаток будет постоянно раздражать. Ремонт должен быть сделан изначально качественно, иначе, за что вы отдаёте деньги?

Кроме того, прямые углы нужны для монтажа встроенных шкафов и кухни. Это необходимо объяснять строителям, которые зачастую не понимают смысла «таких мелочей».

А ещё важно то, что все неровности будут видны при искусственном освещении. То есть избежать обнаружения, казалось бы, мелких недостатков не удастся

И они будут «мозолить глаза», пока вы их не устраните. Такой вариант абсолютно не подходит для перфекционистов.

Проблемы новостроек: Правовые моменты

Новые квартиры изначально идут с черновой или даже чистовой отделкой (кстати, интересно почитать: «Квартира в новостройке: с отделкой или без?»). Редко когда в документах на жилье подробнейшим образом описывается, какой вид должна иметь квартира при сдаче, но на прямые полы, окна без щелей и работающие коммуникации имеет право каждый. Поэтому при приеме готовой квартиры из рук застройщика необходимо проверить, соответствует ли она этим нормативам. Составьте акт осмотра с представителем застройщика или ТСЖ, укажете в нем все недочеты и оформите заявление-претензию. Весь брак должны устранить за 45 дней. Если боитесь не заметить чего-то сами, наймите эксперта — оплата его услуг может сэкономить вам деньги в будущем и избавить от головной боли.

Некоторые проблемы встречаются в большинстве новостроек и считаются нормой. Тут уже вам решать, мириться ли с таким качеством жизни или вкладывать собственные средства в ремонт новой квартиры. С какими же проблемами вы можете столкнуться?

Подходит ли район Новой Москвы для покупки, строительства частного дома?

Ответ аналитиков и риэлторов неутешителен: ближний радиус Новой Москвы, который находится рядом со МКАДом, сегодня почти не интересен покупателям загородной недвижимости.

Люди понимают, что через определенное время возле их дома скорее всего будут построены административные здания, предприятия, новая автомобильная магистраль, высотные жилые микрорайоны. Таким образом, купленная недвижимость из разряда загородной превратится в разряд городской. Также есть некоторая вероятность, что земельный участок может быть изъят для нужд государства.

Чтобы понять где мифы, а где правда, разберемся что сейчас из себя представляет собой этот микрорайон.

Если не брать урбанизированные «по-полной» Саларьево и Румянцево, Коммунарки, сегодня районы Новой Москвы, в основном, застроены тысячами небольших жилых комплексов, индивидуальных домовладений и таунхаусов. Жилье преимущественно представлено комфорт и эконом классом. Рынок загородной недвижимости Новой Москвы состоит примерно из 60-70 коттеджных поселков и нескольких сотен дачных и садовых товариществ.

В зависимости от вида и состояния объекта существенно меняется и стоимость недвижимости. Так, минимальная цена на таунхаус в Новой Москве составляет порядка 5 миллионов рублей, а вот за элитный коттедж покупателю придется раскошелиться на сумму свыше 50 млн. руб.

Однако, несмотря на большое разнообразие предложений, спрос на загородное жилье в Новой Москве остается на низком уровне. Эксперты считают, что причина такого отношения покупателей кроется в стагнации подмосковного загородного рынка и тенденции к покупке более дешевых, но при этом далеко не всегда, качественных объектов.

Также негативно на спрос недвижимости влияет неопределенность дальнейшего развития этих территорий, отсутствие утвержденного генерального плана, вероятность изъятия земли для нужд государства, строительство большого количества многоэтажных микрорайонов. Причем, больше всего от отсутствия спроса страдает элитная недвижимость.

По мнению риэлторов, единственно возможная перспектива развития для районов ближнего радиуса Новой Москвы – это таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Это обусловлено небольшими и средними площадями жилья, высокой скоростью строительства и относительно небольшой стоимостью. Выбирая между высотным панельным домов и таунхаусом — большинство покупателей предпочтут последний вариант.

Все специалисты сходятся во мнении, что присоединение юго-запада области к Москве плохо сказалось на рынке загородной недвижимости. Спрос на нее начал падать уже в начале 2013 года. Также была зафиксирована тенденция практически полного отсутствия спроса на дома в поселках премиум (элит) класса. Что касается эконом-класса, то спрос на такие объекты упал на 50%.

На территории Новой Москвы сегодня находится более 200 садоводческих товариществ. Часть из них — в заброшенном состоянии. Московские власти поставили перед собой задачу – реорганизацию товариществ. Это означает, что большая часть перейдет в категорию индивидуального строительства. Такие изменения повлекут увеличение размера налога. А вот оставшаяся часть поселков будет ликвидирована. И возможно заменена такими жилыми комплексами:

Риэлторы по загородной недвижимости рекомендуют покупать участок на территории Новой Москвы лишь в том случае, если покупателю действительно удобно жить в этом районе (например из-за близости работы) и он расположен как можно дальше от мест высотной застройки.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

— управлением капремонта;
— департаментом городских хозяйств;
— региональным департаментом ЖКХ;
— региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
— городским жилищным фондом;
— Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
— управляющей компанией МКД;
— конкретной подрядной организацией;
— собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом. Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Готовые коттеджи с отделкой

В таких предложениях стоит выделить следующие особенности:

Во-первых, цена. Она изначально выше. Но стоит учесть, что в этом случае, собственнику не будут грозить дополнительные затраты, чтобы довести постройку до ума. Кроме того, многие эксперты сходятся во мнении, что если сравнивать затраты на дом в состоянии «заходи и живи» с бетонной коробкой и приведением ее в должный вид, суммы получаются одинаковые;
Понятные затраты. Покупать объект недвижимости в состоянии «под ключ» выгоднее, потому что рассчитать, сколько вы заплатите за его обустройство в дальнейшем довольно проблематично. Итоговая смета может значительно превысить ваши ожидания: можно просчитать закупку стройматериалов и зарплату рабочих, но на стройке всегда есть непредвиденные расходы. Материалы могут оказаться некачественными, бригада непрофессиональной, уже в процессе могут потребоваться переделки и изменения в проекте — все это приведет к большим расходам;
Время. Учитывая все выше изложенное вы сэкономите не только средства, но и время с нервами. Стройка и ремонт — хлопотный процесс, требующий постоянного контроля. При его отсутствии, как правило, страдает качество. Задайте себе вопросы: Готовы ли вы все свое свободное время проводить на объекте? Или решать в срочном порядке форс-мажорные ситуации в том числе в рабочее время?;
Ликвидность. Это может показаться спорным, но если соберетесь продать недвижимость со стандартной отделкой от застройщика, то продадите ее быстрее за нужную сумму. Но если у вас специфический вкус (все стены расписаны под гжель, «позолоченная» сантехника, эксклюзивный интерьер итп), сбыть такое жилье с рук крайне трудно. Особенно это заметно в сегменте элитной недвижимости, где покупатели не готовы переплачивать за вкусы бывшего владельца. Поэтому учитывайте этот вариант.

Нехорошая мансарда

Купили квартиру-мансарду на последнем этаже. Довольно быстро обнаружили, что в ней протекает крыша. Даже зимой – что будет, когда настанет весна? Поговорили с владельцами других подобных квартир – у них та же проблема. Также после сдачи дома появились проблемы с лифтом. Он у нас пристроенный (т.е. находится снаружи дома), и видно, что лифтовая шахта отклоняется от стены дома. Так что недалеко и до падения…

Вопрос в общем сводится к довольно часто встречающейся теме – качеству строительства.

Как отмечает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок на квартиру (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав жилого дома), устанавливается договором, но не может составлять менее чем 5 лет. На упомянутое технологическое и инженерное оборудование – также по договору, но не менее трех лет. Так что предъявить претензии жители вполне вправе. Сначала застройщику, а если он откажется исправлять брак – то в суд.

Правда, отмечают эксперты, застройщик может попытаться доказать, что дефекты возникли в результате нормального износа (что маловероятно) либо по вине самих жителей – например, из-за того что они сделали ремонт с нарушением требований технических регламентов, градостроительных норм и т.п. (такая линия защиты застройщика более вероятна).

Еще авторов письма беспокоит, что они сделали в своих квартирах ремонт и в результате протечки крыши он окажется испорченным. Будет или нет за него компенсация – это зависит от того, чьей виной будет признана сама протечка. Если застройщика – можно требовать и деньги за пропавшую отделку квартиры. А если виновными признают самих жильцов – тогда, естественно, никаких компенсаций…

Вывод

Покупая дом или коттедж, обратите внимание на качество строения, привлеките для этого специалистов. Чем прочнее и добротней построен коттедж, чем ухоженней приусадебная территория, тем меньше хлопот и затрат он потребует в дальнейшем

Большинство современных загородных домов построены очень крепкими и долговечными. Однако многое зависит от того, как они будут эксплуатироваться и насколько своевременно будет осуществляться за ними должный уход.

При проживании в собственном доме, постарайтесь выделять время на то, чтобы ухаживать за ним. Конечно, в современном ритме жизни это сделать порой непросто. Многие собственники выбирают, как правило для этого период ранней весны (когда сошел снег) и поздней осени (перед заморозками)

В эти несколько дней важно проверить состояние всех элементов дома и, при необходимости, оперативно их отремонтировать

Заключение

Как видите, у Калужского и Киевского шоссе есть свои явные преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе вашего будущего загородного дома.

Несмотря на то, что сейчас спрос на недвижимость на присоединенных к Москве территориях невысок по ряду причин, нельзя не отметить тот факт, что это перспективное направление, инфраструктура которого постоянно улучшается. Преимущество Новой Москвы в относительно доступной стоимости жилья, близости к столице, и, разумеется, столичной прописке.

Эксперты прогнозируют стабильный рост популярности и ликвидности недвижимости данного направления. Так что покупка дачи или загородного дома в одном из коттеджных поселков по Калужке и Киевке станет не только возможностью стать ближе к природе и дышать свежим воздухом, но и отличной инвестицией.